Ülkemizde Resmî Gazete şu anda en çok okunan gazete oldu. Muhtemelen uzunca bir süre daha yayımlanmaya, sermaye ve vatandaş nezdinde önemli düzenlemelerle her sabah karşımıza çıkmaya devam edecek. En çok takip edilen kurumlar da Meclis ve Bakanlıklar. Yanlış anlaşılmasın biz, halimizden memnunuz. Zira her yenilik, kişinin ve kurumların özellikle biz danışmanların kendini geliştirmesi ve diri tutması açısından belirleyici.

TBMM dahil kurumların taslak/teklif aşamasındayken açıkladığı politikalar, her yeniliğiyle iş dünyasına ve biz danışmanlara uyarıcı rolünü hatırlatıyor. Bu yazımızda size, önemli bir değişikliği henüz yayımlanmadan -yani fırına atılan ekmek hamuru misali- halini irdeleyeceğiz.

Ülkemizde satış ve alışa tabi -yani piyasa koşullarına tabi en önemli kalemlerden bir tanesi araç satışıysa bir tanesi de taşınmaz satışıdır. Özellikle dar gelirliler açısından belki hayatlarında bir defa olacak bir taşınmaz alımı, yapsatçı firmalar ve inşaat müteahhitleri için de önemlidir. Son yıllarda araç satışlarıyla ilgili çok önemli regülasyonlar yapıldı ve piyasa oyuncuları açısından sıkı tedbirler alındı. Yakın zamanda da tasarruf finansman sistemiyle faizsiz finansman sisteminde büyüyen tüm oyuncular için yepyeni bir döneme girildi.

Taşınmaz tarafında ise on yıllardır çok tartışılan konular var. Bu günlerde meclis gündemine bu alanları düzenleyen bir kanun teklifi geldi. Adı İcra İflas ve Diğer Kanunlarda yapılan değişiklikler, ama diğer kanunlar dediği kanunlar belediyeleri, tapu idarelerini ve vatandaşı çok yakından ilgilendiriyor. Ak Parti Grubu tarafından meclise getirilen bu teklifi gelin hep birlikte inceleyelim.

Özellikle ilk satış, ikinci el satış, yabancıya satış ve ipotekli satış olarak istatistikleri aylık olarak yayımlanan ve ekonomimizin dinamosu olan konut ve taşınmaz sektöründe atılan her adımın, önemli sosyal ve iktisadi sonuçları olmaktadır.

Yapılan kanuni düzenlemenin emlak piyasası açısından da önemli etkileri olacak. Şimdiden söyleyelim.

Teklifi, daha anlaşılır olması açısından maddeler halinde özetlemek istiyorum. Kanunun aşağıda anlatacağım kısmı, özellikle taşınmaz satış ve tesciline ilişkin yapılan değişiklikler ve iş yapma kolaylığı dikkate alınarak getirilen düzenlemelerden oluşuyor. Bunlar;

• Harçlar Kanunu’ndaki düzenlemeyle, yapı kullanma izin belgesi verilmesi sırasında yapı kullanma izni harcı ile cins tashihi harcının belediyelerce tek seferde alınması öngörülüyor. Bu iş yapma kolaylığı açısından önemli.
• Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle, yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılacak. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekansal Adres Kayıt Sistemi’ne yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenecek. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilecek. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve kat mülkiyetinin kurulmasındaki istem ve belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilecek.
• Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapılarda, Mekansal Adres Kayıt Sistemi’ne yüklenemeyen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesinin yetkili idare tarafından elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilmesi halinde, cins değişikliğiyle ilgili hükümlere göre işlem yapılacak.
• Emlak Vergisi Kanunu’ndaki değişikliğe göre, tapu müdürlükleri, bina ve arazinin devir ve ferağında tapu ve kadastro harcının matrahında dikkate alınan emlak vergi değeri ile emlak vergisi borcunu ilgili belediye tarafından sağlanan sistem üzerinden elektronik ortamda sorgulayacak. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, kamulaştırma halleri ile özel kanunlarda öngörülen diğer haller hariç emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devir ve ferağı yapılmayacak. Bu düzenleme belediyelerin bu alanda bilgi teknoloji yatırımı yapmalarını gerektirecek.
• Tapu dairelerinin devir ve ferağ işlemini, ilgili belediyelere bildirebilmesi için elektronik altyapının hazırlanabilmesi amacıyla geçiş süreci öngörülüyor. Belediyelerin bu konudaki elektronik alt yapılarını 1 Ocak 2023’e kadar kurarak ilgili tapu müdürlüklerinin kullanımına açmaları gerekiyor.
• Belediye Gelirleri Kanunu’na eklenen yeni maddeyle iş yapma kolaylığı reformları kapsamında birleştirilen bazı inşaat izinleri prosedürlerine bağlı olan harçların, bedel ve ücretlerin de yapı ruhsatı başvurusu ile tek seferde ödenebilmesi öngörülüyor. Bu sayede, idari başvuru olarak birleştirilen süreçlerin arka planında var olan ödeme işlemlerinin tek seferde yapılabilmesi amaçlanıyor.
• Bu konudaki son düzenleme ise daha çok İstanbul’u ilgilendiriyor. İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi (İSKİ) Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanuna eklenen yeni maddeye göre, su ve kanalizasyon durum belgesi ile bağlantı ve iştirak talebinin inşaat ruhsatı başvurusu ile yapılması halinde, İSKİ tarafından yılı içinde belirlenen su ve kanalizasyon durum belgesi ücreti ile bağlantı ve iştirak bedeli hesaplanarak ilgili belediye tarafından tahsil edilecek. İlgili belediye tarafından tahsil edilen su ve kanalizasyon durum belgesi ücreti ile bağlantı ve iştirak bedeli, tahsil edildiği günün akşamına kadar mahsuba konu edilmeden İSKİ’nin hesabına aktarılacak.

Kanun teklifinde yer alan icra iflas düzenlemelerine bu yazımızda yer vermedik. Konunun önemine binaen taşınmaz satış ve tesciline ilişkin düzenlemeleri bu şekilde özetlemiş olduk.

Özellikle iş yapma kolaylığı ve Belediyelerle entegre edilecek sistemle beraber, alım satım işlemlerinin tamamen bankacılık sistemine kaydırılmasıyla beraber bu alanda önemli bir reformu, hep birlikte takip edeceğiz.

Ülkemizde, gelir veya kurumlar vergisinden daha geniş sayıda bir kesimi ilgilendiren ve özellikle de yerel idareleri ilgilendiren damga vergisi, harç, emlak vergisi ve belediye gelirlerini ilgilendiren düzenlemeler daha fazla ses getirmektedir.

Bakalım neler olacak, göreceğiz.

Saygılarımızla,