2 Kasım 2023 tarihli Resmi Gazetede 7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” yayımlandı. Kanun, konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı olarak kiralanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeyi amaçlamaktadır. Kanunda konutların turizm amaçlı kiralanmasına dair genel esaslar, bu kapsamda faaliyet yürütmek için izin belgesi alınması, kanun kapsamındaki yükümlülüklerin ihlali halinde öngörülen idari para cezaları ve izin belgesinin iptali yaptırımlarına ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. Kanunun son kısmında Kültür ve Turizm Bakanlığının faaliyet alanlarına ilişkin çeşitli kanunlarda yapılan değişiklikler yer almaktadır.
Kanunun konutların turizm amaçlı kiralanmalarına dair 1 ila 6’ıncı maddeleri ile bu kanun kapsamında olan bazı yerlerin işyeri açma ruhsatı almaktan muaf olduğuna dair 18’inci maddesi ve kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama izin belgesi alan yerlerden turizm payı alınmasına dair 27’inci maddesi 1 Ocak 2024 itibariyle yürürlüğe girecektir.
Kanuna göre konutların her ne amaçla olursa olsun yüz gün ve daha kısa süreli olarak kiralanmaları “turizm amaçlı kiralama” olarak kabul edilmektedir. Diğer yandan, konutların turistik amaçlarla da olsa yüz günden fazla kiralanmaları bu yasanın kapsamı dışındadır.
Kanunun yürürlük tarihi itibariyle, “turizm amaçlı kiralama” faaliyeti yapılabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması ve ilgili konutun girişine izin belgesi sahibi olduğunu gösterir plaket asılması gerekmektedir. İzin belgesini alma yükümlülüğü konutu turizm amaçlı kiraya veren gerçek ya da tüzel kişiye aittir. Bu kapsamdaki kiralamalar sadece kiraya verenin kendisi tarafından veya (A) grubu seyahat belgeleri acentaları aracılığıyla yapılabilecektir.
7464 sayılı Kanun, izin belgesi başvurularında Bakanlığa sunulması gereken belgeleri ayrıca düzenlemektedir. Bu çerçevede, izin belgesi başvurularında ilgili bağımsız bölümün (konutun) bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin oy birliği ile alınan kat malikleri kurulu kararı sunulması gerekmektedir. Birden fazla binadan oluşan konut sitelerinde sadece ilgili konutun bulunduğu binadaki kat maliklerinin kararı yeterli görülmektedir.
Ancak aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısı beşi geçtiği durumda ek koşullar belirtilmektedir. Bu durumda izin belgesi alınması öncesinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması ve kat malikleri kurulu kararının tüm site kat maliklerinin katılımıyla alınması gerekmektedir. Yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan “nitelikli konutlar” için izin belgesi alınmasında kat malikleri kurulu kararı ile işyeri açma ve çalışma ruhsatı olmaksızın izin belgesi verilebilecektir. Kanuna göre, nitelikli konut; resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik, sağlık, spor salonu, alışveriş, yemek, taşıma gibi hizmetleri içeren konutlardır.
7464 sayılı Kanun kapsamındaki kiralama faaliyetlerine ilişkin denetim ve düzenlemeler Kültür Bakanlığı tarafından yapılacaktır. Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi başta olmak üzere Kanunda öngörülen sebeplerle izin belgesi iptal edilecektir.
7464 sayılı Kanunda ayrıca uygulanacak idari para cezalarına dair düzenlemeler yer almaktadır. Buna göre, izin belgesi bulunmaksızın konutların yüz günden kısa süreyle gerçek kişilere veya tüzel kişilere kiralanması, verilen süreye rağmen izin belgesi alınmadan “turizm amaçlı kiralama” faaliyetine devam edilmesi, izin belgesi sahibinden başka kişi tarafından kiralama yapılması, izin belgesi olmayan konutların kiralanması, uyarıya rağmen alan sağlayıcı tarafından Elektronik ortamdaki içeriğin çıkarılmaması, her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapılmasına rağmen ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutun dört defadan fazla kiraya verilmesi, Bakanlıkça istenen belgenin teslim edilmemesi, kiraya verenin değişmesine ilişkin bildirimin 30 gün içinde bildirilmemesi, talep edilmesine rağmen turizm katkı payının ödendiğine ilişkin belgenin ibraz edilmemesi, konutun sözleşmeye uygun olarak kiralayana teslim edilmemesi, Bakanlıkça verilen plaketin konut girişine asılmaması ve denetimde konutun gerekli şartları taşımadığının tespit edilmesi durumlarında idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir.
Söz konusu kanunun her ne amaçla olursa olsun yüz günden az süreli tüm konut kira sözleşmelerine uygulanması ilginç bir nokta olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle, her ne amaçla olursa olsun Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden yapılan kısa süreli kiralamalar ile günlük kiralamalar bu kanun kapsamına girmektedir. Kanunda öngörülen izin belgesi alma zorunluluğundan ve diğer yaptırımlardan kaçınmak amacıyla kira sözleşmelerinin yüz günden uzun tutulmasına rağmen, aynı konutun yılda dörtten fazla kez kiralandığının tespiti halinde kiraya verenler konut başına 1.000.000 TL idari para cezası yaptırımıyla karşı karşıya kalabileceklerdir. Bununla birlikte, kanun kapsamında yasaklanan ve idari para cezası öngörülen faaliyetlerin internet siteleri ve uygulamalar gibi platformlar üzerinden aracı hizmet sağlayıcılar aracılığıyla elektronik ticaretine ve tanıtımına imkan sağlanması yasaklanmıştır. Bakanlık tarafından yapılan bildirime rağmen 24 saat içinde içeriği kaldırmayan aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için 100.000 TL idari para cezası öngörülmüştür. Ayrıca kanunu ihlal eden yayın, kısım, bölüm ve içerik hakkında Bakanlıkça alınacak erişim engeli kararı Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilecektir. Kanun kapsamında alınan erişim engeli kararları ile idari para cezalarına karşı Sulh Ceza Hakimliğine başvurulabilecektir. Kanun kapsamındaki diğer yaptırımlara ve başvuruların reddine ilişkin idari işlemlere karşı İdare Mahkemesinde dava açılabilecektir.
Yeni düzenlemenin yürürlük tarihinden önce turizm amaçlı kiralama faaliyetine başlayanların 01.01.2024 tarihinden itibaren 1 ay içinde Bakanlığa izin belgesi başvurusunda bulunmaları gerekmektedir. Bu kapsamda, başvuranlar izin belgesi talepleri sonuçlanana kadar faaliyetlerine devam edebileceklerdir. En fazla üç ay sürecek değerlendirme süreci sonunda başvurusu reddedilenler artık faaliyette bulunamayacaktır. Ancak başvurunun reddinden önce yapılan kira sözleşmeleri için kullanıcıların hakları sözleşme sonuna kadar devam edecektir.
Av. İbrahim YÜCE
