1989 yılı sonrasında, dünyadaki keskin siyasi kutuplaşmanın; soğuk savaşın sona ermesi ile yaşanan siyasi yapıdaki köklü değişim ve bu değişimin yanı sıra teknolojik gelişimdeki süreklilik ile etkinlik kazanan iletişim kanalları,bilginin değerinin sürekli artması ile finansal sermayeye/üretime dayalı pazarların yerini, müşteri odaklı ve yoğun rekabete dayanan yeni anlayışın aldığına tanık olduk.

[one_half]

Yine 20. Yüzyılın son çeyreğinde hızla gelişen haberleşme kanalları ile haber kaynakları; yazılı basına kıyasla çok daha etkili olan televizyon ve özellikle internet, 21. Yüzyıl insanının hemen her şeyden süratle haberdar olmasına; çok hızlı bilgi edinmesine ve böylece, kendisine; çevresine ait yaşam şartları ile diğerlerini kıyaslamasına imkan sağlamıştır. Tüm bunlar yaşanırken, sermaye hareketinin hemen tüm dünyayı kapsar şekilde gelişmesi, küresel şirketler kavramının oluşması ve bu şirketlerin; markaların müşteri üzerindeki etkilerinin kendilerine özgü pazarlama reklam faaliyetleri ile artması, tabii ki hepimizi; tüm açık toplumları daha fazla tüketir ve daha fazlasını (nicel ve nitel açıdan) ister hale getirmiştir. Bir yanda müşterilerin sürekli artan farklı beklentileri, öte yanda yoğun rekabet ortamında ayakta kalma ve Pazar payını artırma hedefleri üreticileri, markaları zorlamış ve müşteriye yönelik daha fazla seçenek sunma, farklılık yaratma noktasına getirmiştir. Bu durum, müşterilerin beklentilerinin üreticiler tarafından sürekli irdelenmesine, yeniliklerin, yaratıcı fikirlerin ve uygulamaların müşteri tarafında talep yaratacak; satın alma kararına dönüşmesini sağlayacak düzeyde geliştirilmesine zemin hazırlamıştır.

Tabii ki tüm bu gelişmeler, günümüz gayrimenkul sektörüne de yansımıştır. Artan müşteri beklentilerine cevap verebilmek, yoğun rekabet ortamında avantaj sağlamak amacı ile inşaat şirketleri, farklı seçenekler üretmeye ve sunmaya başlamışlardır.

2000’li yıllar Türkiye ‘sinde gayrimenkul satın alımı, önceki dönemlere özgü barınma ihtiyacının yanı sıra, alımı yapmakta olan müşteri segmentine; müşteri özelliklerine bağlı olarak; yalnızca ikamet ihtiyacını karşılamak ve kiradan kurtulmak, kira geliri elde etmek, uzun vadeli yatırım yapmak, yaşam standardına uygun konut ve/veya işyeri satın alarak kendi standardına uygun kullanım kolaylığı elde etmek, konforlu yaşam ve prestijelde etmek gibi farklılıklar gösterirken, yine son dönemde ticari gayrimenkul piyasasındaki gelişmeler,bu alanın ayrıbir uzmanlık konusuna dönüşmesine zemin hazırlamıştır.

Özel sektörde, tamamı İstanbul ‘da geçen 25 senelik iş yaşamım boyunca farklı şirketlerde ve pozisyon gereği masanın her iki tarafında bulunmuş olmam beni, ticari gayrimenkul satın alımında nelere dikkat edilmesi gerektiğine yönelik bu yazıyı hazırlarken, uzmanlığım dışındaki alanlara da vurgu yapmaya sevk etmiştir.

Genel anlamda gayrimenkul satın alımındaki amaç; sebebi her ne olursa olsun; genel geçer kural olan; alıcının, ihtiyacını karşılamasıdır. Temel yaşam ihtiyaçlarımızdan olan barınma ve beslenme şartı bizi, ihtiyaç sahibi olarak konut ve/veya ticari gayrimenkul alımına yöneltmektedir.

Ticari gayrimenkul grubuna; büro/ofis, dükkan/mağaza, otel/motel, yurt/recidence, iş merkezi/plaza, fabrika, depo, lojistik merkezi, benzin istasyonu v.b. girmektedir. Süreç odaklıbir bakış açısı ile inşa, teknik donanım, mevzuata uygun ruhsat, izin ve belgeler sonrasında kazanacağı fonksiyon bakımından, sanayi imarlı ve benzeri arsalar da ticari gayrimenkuller ile bağlantılı değerlendirilebilir. Bunlardan günümüz insanını en çok ilgilendiren; en yoğun satın almaya veya kiralamaya konu olanlar, ticari kullanım ve/veya yatırım amaçlı olarak değerlendirilenler; şehir merkezlerindeki merkezi iş alanlarında bulunan dükkan/mağaza, büro/ofis ve yiyecek-içecek grubu restoranlardır.

Ticari gayrimenkul alımında amaç; ya faaliyete konu işe uygun bir gayrimenkul sahibi olarak, kira giderlerinden kurtulmak ve yerleşik bir düzen tutturmaktır. Ya da gelir elde etmek, yatırım yapmaktır.

Fabrika, benzin istasyonu, depo, lojistik merkezi, otel/motel, üretim çiftliği v.b. gayrimenkullerin her biri ayrı bir uzmanlık alanı olarak karşımıza çıkmaktadır. Her sektörün kendine özgü teknik alt yapısına/mühendislik şartlarına, yasal yükümlülüklerine; mevzuata göre, yanı sıra; satın alma kararı verilen/verilecek olan bölgenin özelliklerine, satın alımı gerçekleştirme potansiyeli olan gerçek veya tüzel kişinin kendi ihtiyaç ve beklentilerine göre, çok yönlü araştırma-inceleme yapılması; doğru karar verilebilmesi bakımından gerekmektedir. Yapılacak olan yatırımın büyüklüğü ile doğru orantılı olması muhtemel ticari gayrimenkul alım kararının (da); mali, hukuki, teknik, pazarlama ve operasyon; çok yönlü bir ekip çalışması ile gerçekleştirilmesi ve eldeki seçeneklere yönelik olarak, belediye imar müdürlükleri ile tapu sicil müdürlüklerinde gerekli araştırmaların yapılmasında bariz yarar vardır. Burada, uzmanlık gerektiren TG türlerinin yanı sıra, günlük yaşamımızın içinde hemen her köşede var olan dükkan, ofis ve restoran gibi yoğun türleri esas alarak genel bir bilgi paylaşımında bulunmakta yarar görüyorum.

Ticari Gayrimenkul (TG) Satın alımında Nelere Dikkat Edilir?

• Yerinin doğru seçilmesi. Olabildiğince çabuk, süratle kiralanabilecek (talep görecek) yerlerde olması.
• Dükkan, restoran gibi perakendeye; son tüketiciye yönelik ise; yaya yoğunluğunun olması ve ulaşım kolaylığına sahip olması.
•  Restoran türü mekan ise; mutlaka kendisine ait bacasının bulunması.
• Fırın, pastane ise; resmi projesinde bu işlere atıfta bulunulmuş; resmi kayıtta bu işlere uygun olması.
• Gayrimenkulün satış fiyatı ile kira getirisi arasında doğru orantılı ilişkinin bulunması. Yüksek maliyete karşılık yüksek kira getirisinin olması ve bunun piyasa araştırması ile tespit edilebilmesi.

Ticari Gayrimenkul Fiyatını Etkileyen Temel Ögeler

• Yeri ve konumu. Bölgesi, semti, sokağı v.b.
• Bölgedeki TG arz-talep dengesi. Az arz (satışa sunulan az) varsa, fiyatı yüksek olacaktır.
• Brüt alan, m2 başına birim fiyat.
• Bina yaşı ve inşaat kalitesi.
• Otopark, park/bahçe kullanım imkanı.
• Ulaşım kolaylığı, görünürlüğü ve yaya yoğunluğu (dükkan/mağaza, restoran için)
• Cephe genişliği (dükkan/mağaza için)
• Teknik özellikleri (ısıtma-soğutma-havalandırma, su deposu, jeneratör)
• Baca olup-olmaması.
• Genel giderlere katılım payı.
• Bölgedeki iş kollarına göre rekabet ve talep tahmini.

[/one_half]

[one_half_last]

Yukarıdaki kriterleri dikkate alarak belirleyeceğimiz seçenekleri, seçeneklerin satış fiyatlarını nasıl test edeceğiz?

• Emsalleri esas/baz alarak değer tespiti yapabiliriz.
• Kira getirisi üzerinden değer tespiti olabilir.
• Maliyet hesabı üzerinden değer tespiti.

Bu üç yöntemden en pratik ve doğruluk düzeyi en yüksek olanlar; emsalleri esas alarak yapılan tespit ile kira getirisi üzerinden tespittir. Maliyet hesabı üzerinden tespit yöntemi çok daha teknik olup; arz-talep dengesindeki değişim doğrudan yansımadığı için, zaman-zaman yanıltıcı olabilmektedir. Bu nedenle ilk iki yöntem daha uygun olacaktır.

Emsaller Baz Alınarak Yapılacak Değer Tespitinde; tespitin maksimum oranda doğru olabilmesi için özellikle dikkat edilmesi gereken iki husus bulunmaktadır.

Emsal ya da emsaller, en yakın tarihlerde gerçekleşmiş (reel) satış işlemleri üzerinden dikkate alınmalıdır.

Emsallerin özellikleri, satın alınacak gayrimenkulün niteliklerine en yakın düzeyde olmalıdır. Özelliklerdeki sapmaların, değer tespitinde de sapmalara neden olacağı hesaba katılmalıdır.

Kira Getirisi Üzerinden Değer Tespitinde; geçmişte yaklaşık 15 yıl (180 ay) üzerinden hesaplanırken, günümüz koşullarında ticari gayrimenkulün kendini geri ödeme süresi; yer-yer 12 yıldan (144 aydan) hesaplanabilmektedir.

Bu yöntemde, ofis ve dükkanlarda brüt kira çarpanı (BKÇ) yöntemi ile değer tespiti yapma; kısmen de olsa rakamları test etme imkanımız bulunmaktadır. Buna göre örneklersek;

Aylık kira getirisinin 10,000-TL. olacağını varsaydığımız bir mağaza için;

Kendini 12 yılda amorti etmesini bekliyorsak, 10,000-TL. X 144 ay = 1,440,000-TL.

Kendini 15 yılda amorti etmesini bekliyorsak, 10,000-TL. X 180 ay = 1,800,000-TL. çıkmaktadır.

Bu hesaplamayı yaptıktan sonra asıl önemli olan; 12 yıl veya 15 yıl üzerinden kabulümüz olan satış fiyatına karşın, aylık kira geliri, piyasa koşullarına göre gerçekten 10,000-TL. olacak mıdır? Bu kira geliri beklentimizi, piyasada yapacağımız emsaller üzerinden kontrol etmemiz ve eğer kira beklentimizin altında rakamlarla karşılaşırsak, sunulan satış fiyatının,gayrimenkulün piyasa değerinin üzerinde olduğunu kabul etmemiz en doğrusu olacaktır.

En Güçlü Seçeneğe Yönelik Resmi Araştırma Gereği

Herhangi bir olumsuz sürpriz ile karşılaşmamak için, gayrimenkul ile ilgili resmi araştırma yapmamız gerekir. Bunun için; gayrimenkulün bulunduğu il ve ilçenin Tapu Sicil Müdürlüğü ‘nden ve Belediye İmar Müdürlüğü ‘nden gerekli bilgileri bizzat isteyip almalıyız. Dikkate almamız gereken kritik konu; mülkünü satışa çıkarmış olan dürüst ve ciddi bir gayrimenkul sahibinin, ciddi bir alıcı adayı ile karşılaştığında; herhangi bir çekincesi olmadan, tapu aslı ile birlikte potansiyel alıcının istediği bilgilere ulaşmasına yardımcı olacağı; resmi dairelerdeki araştırmalara refakat edeceğidir.

Resmi Dairelerde Gayrimenkul ile İlgili Araştırılıp Öğrenilmesi Gereken Konular

• Tapu Sicil Müdürlüğü kayıtlarında ne nitelikte göründüğü öğrenilmelidir.
• Özel nitelikli olan fırın ve pastane gibi gayrimenkullerin, resmi projelerinde de fırın ve pastane olarak görünmesi; kayıtlı olması gerekmektedir. Aksi takdirde, satın alan açısından zorlu bir süreç başlayabilir.
• Tapu Sicil Müdürlüğü kayıtlarında, herhangi bir yasal sınırlama; ipotek, intifa hakkı, deprem raporlu yıkım kararı v.b. olup-olmadığı kontrol edilmelidir.
• Tapudaki hisse miktarı ile potansiyel alıcıya düşen hisse miktarı kontrol edilmelidir.
• Tapu belgesinde kayıtlı mülk no. ile tapu projesinde kayıtlı olan bağımsız bölüm numarasının örtüşüp örtüşmediği kontrol edilmeli, Tapu Sicil Müdürlüğü ‘nden bilgi alınmalıdır.
• Gayrimenkulün kaçak yerlerinin olup-olmadığı, binanın onaylı mimari projesi, inşaat yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi (iskanı) kontrol edilmelidir.
• “+Bodrum” olarak satışa sunulan mülkler için; fiili kullanımda bölüm olan bu alanların, resmi kayıtlarda bodrum mu yoksa binanın ortak alanlarından olan sığınak olarak mı göründüğü kontrol edilmelidir.
• Belediye kayıtlarında emlak vergisi borcu olup-olmadığı kontrol edilmelidir.
• Elektrik, su, doğalgaz, aidat borçları kontrol edilmeli ve sayaçlar kapattırıldıktan sonra işlem yapılmalıdır.

Her geçen gün artmakta olan girişimci sayısını da dikkate aldığımızda, önümüzdeki dönemde ticari gayrimenkul alanındaki gelişmelerin ve bu alandaki uzmanlaşmanın artacağı öngörülmektedir. Satış sürecinde olduğu gibi satın alma sürecinde de, alanında uzmanlaşmış kişilerden destek alınmasında yarar vardır.

Tarık TORAMAN

Gayrimenkul Danışmanı

RE/MAX Sembol Ofis

[/one_half_last]

[alert style=”white”] BU YAZI SATINALMA DERGİSİ MART 2013 SAYISINDA YAYINLANMIŞTIR.

[/alert]