Uyuşmazlık Konusu
Taraflar arasında imzalanan yap-işlet-devret sözleşmesiyle, davacıya ait arsa üzerinde davalı yüklenici tarafından inşa edilecek otelin 17 yıl boyunca davalı tarafından kullanılmasını öngörmektedir. Ancak otel inşa edildikten iki yıl sonra malik, yüklenicinin de rızasıyla, oteli bir başka şirkete kiraya vermiştir.
Bir süre sonra malik otel inşaatında imara aykırılık bulunduğu ve bu durumun kiracı döneminde gerçekleştiği iddiasıyla kiracının tahliyesini istemiş, yaptığı inceleme sonucunda mahkeme, otelin projeye ve imar mevzuatına aykırı olduğu gerekçesiyle tahliye kararı vermiştir.
Dosya istinaf aşamasındadır.
Uygulanacak Hukuka İlişkin Tespitler
Doktrinde genel olarak yap işlet devret sözleşmelerinde inşaatla ilgili bir uyuşmazlık söz konusu ise eser sözleşmesine ilişkin hükümlerin, inşaat sonrasında eserin kullanımı ile ilgili bir uyuşmazlık söz konusu ise bu durumda kira sözleşmesine ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanacağı kabul edilir.
Bu husus Yargıtay kararlarında da yerleşik olarak benimsenmiştir:
“Yap-işlet-devret sözleşmeleri, kira ve eser sözleşmesinin unsurlarını içeren karma sözleşmelerden olup, bir taraf kendisine ait olmayan taşınmaz üzerinde eser sözleşmesi hükümlerine göre bina, tesis veya başkaca bir eser meydana getirmekte, diğer taraf da taşınmazına yapılan bu eserin ayrıca bedelini ödemediği için diğer tarafın belli süreyle kullanmasına müsade etmektedir. Bu durumda eserin meydana getirilmesi ve bundan doğan talep hakları eser sözleşmesi hükümlerine tabidir. Oluşturulan eserin ve bulunduğu taşınmazın kullanılması aşaması ve bundan doğan talep hakları kira sözleşmesi hükümlerine tabidir.” Yargıtay 15. HD, 16.04.2018, 2083/1568
Davalı Kiracı ile ilgili bir tahliye kararı verilebilmesi için Davacıyla aralarındaki kira sözleşmesinin bizzat Kiracı tarafından ihlal edildiğinin, ihlal konusu olarak ileri sürülen projeye aykırı ek imalatın Kiracı Şirket tarafından gerçekleştirildiğinin Davacı tarafından ispat edilmesi gerekir.
Davacının Davalı kiracı ile kira sözleşmesi akdettiği tarih itibariyle dava konusu otelin imar durumunun ne olduğunu, kaç odadan ibaret ve ana taşınmaz ile eklentilerinin tam olarak yüzölçümü ve genel görüntüsünü ispat yükü Davacıdadır.
Diğer bir ifadeyle, davacı taraf tam olarak nasıl bir taşınmaz kiralamıştır? sorusuna dosya kapsamında net bir yanıt verilebilmiş değildir. Dosyada, sözleşme tarihi itibariyle otelin oda sayısı ve imar durumu hakkında yeterli bilgi ve belge bulunmamaktadır.
Hukuken yapılması gereken, Davalı Kiracı ile imzalanan sözleşme tarihi olan 13.03.2015 itibariyle imar durumunu Davacının ispat etmesi, ispat edilememesi hâlinde ise davalı Kiracının sözleşmeye aykırı ek inşaat yaparak sözleşmeyi ihlal ettiği iddiasının ispat edilemediği sonucuna varılarak davanın reddedilmesidir.
Davacı, projeye aykırı olarak fazladan yapılan inşaatın Davalı kiracı tarafından yapıldığını ispat edemediği için, üstelik Kiracı tarafından haricen alınan bilirkişi raporundaki tespitlere göre inşaat tamamlandıktan sonra otelde ek oda inşa edilmediği yönünde açık kanıtların da bulunduğu dikkate alındığında, esasen projeye aykırı inşaattan kaynaklı uyuşmazlığın Kiracının oteli kullandığı dönemle ilgili değil otelin inşaat aşamasıyla ilgili olduğu kabul edilmelidir.
Sonuç
Buradan hareketle davada, karma nitelikli yap işlet devret sözleşmesinin eser sözleşmesi unsuruyla ilgili bir uyuşmazlık söz konusu olup esasen bu ihtilafın taraflarının Davacı ile Yüklenici Şirket olduğu anlaşılmaktadır.
Doktrin ve yargı uygulamaları dikkate alındığında, yap işlet devret sözleşmesinde inşaat aşamasına ilişkin uyuşmazlıkların eser sözleşmesinin hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.
Dava tarihi itibariyle, otel inşaatının tamamlanması ve faaliyete geçmesinden itibaren yedi yıl, Davacının Kiracıyla kira sözleşmesi imzaladığı tarihten yaklaşık beş yıl geçtiği dikkate alındığında, üstelik Davacının bizzat içinde yaşadığı otelde inşaat sözleşmesine aykırı olarak ek oda ya da benzeri diğer fazladan imalatları dava tarihinde yeni fark etmiş olması imkânsızdır. Dolayısıyla davacının otelde yaşıyor olması ve inşaatın tamamlanmasının ardından geçen süre dikkate alındığında, inşaatın davacı tarafından tüm ayıplarıyla birlikte kabul edilmiş olduğu sonucuna varmak gerekir.
Prof. Dr. Umut YENİOCAK
