Emtia Fiyat Analizleri

Değerli Satınalma Profesyonelleri,

Nisan ayı emtialar açısından hareketli bir ay oldu.

Küresel kriz boyunca yatırımcı açısından güvenli liman olarak görülen altının fiyatında merkez bankalarının satış tercihleri ile ciddi düşüş görüldü ve bir günde yüzde 8’e yakın düşüşün kaydedildi.

Petrol fiyatlarındaki düşüş, gösterge tahvil faizlerinin rekor seviyelere gerilemesine zemin hazırlarken, daha fazla faiz indirimi için alan oluşturuyor.

commodity-emtia

 

Merkez Bankası Başkanı Erdem Başçı, tüm dünyada düşük faiz ortamının bir süre daha devam edeceğini belirterek, “Bu durum Türkiye’ye de yansıyor. Düşük faize bizim de alışmamız ve yaşamayı öğrenmemiz gerekecek. Zaten mevduatın çekiciliği de azaldı” dedi. Başçı, yılsonu tahmininde değişikliğe gitmeyerek, enflasyonun 2013 yılı sonunda orta noktası yüzde 5.3 olmak üzere yüzde 4.1 ile yüzde 6.5 aralığında gerçekleşeceğini tahmin ettiklerini açıkladı.Ocak Enflasyon Raporu’nun yayımlanmasından itibaren geçen süre zarfında ithalat fiyatlarının öngörülerinden düşük gerçekleştiğini ifade eden Başçı, “Özellikle yakın dönemde emtia fiyatlarında beklenenin ötesinde bir gerileme olduğunu gördük. Gıda fiyatlarının yıllık artış oranını bir önceki raporda olduğu gibi yüzde 7 olarak koruduk. Bu raporda, petrol fiyat varsayımımızı 108 ABD dolarından 103 ABD dolarına indirdik” diye konuştu. Büyümeyle ilgili de değerlendirmelerde bulunan Erdem Başçı, ilk çeyrekte büyümede hafif toparlanmanın görüldüğünü belirterek, “Geçen senenin büyümesine göre bu yıl daha fazla bir büyüme oranıyla yılı tamamlayabileceğimizi oldukça güvenli bir şekilde söyleyebiliriz. Ne kadar yüksek olacağını hep birlikte bekleyip görelim. Sayısal bir tahmin veya rakam zikretmeyeyim. Zaten Hükümetle birlikte bir çalışma yürütülüyor. Yeni bir plan dönemine giriyoruz. 2014 yılında başlayacak plan çalışması söz konusu. Bunun sonuçlarını bekleyip oradaki rakamlara itibar edersek daha iyi olur” dedi.

Bunun yanında; Başbakan Erdoğan, Türkiye’de nükleer santral kurulumu için Japonya ile 22 milyar dolarlık bir yatırım üzerinde anlaşmaya varıldığını söyledi.

Bir yandan da İstanbul’a inşa edilecek 3. havalimanı ihalesine en yüksek teklifi 22,152 milyar Euro-KDV ile Cengiz-Kolin-Limak-Mapa-Kalyon Ortak Girişim Grubu verdi. İhale Cumhuriyet tarihinin en büyük ihalesi oldu.

Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE), 2013 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre %0,51 düşüş, bir önceki yılın Aralık ayına göre %0,01 düşüş, bir önceki yılın aynı ayına göre %1,70 ve on iki aylık ortalamalara göre %3,74 artış gösterdi.Aylık değişim; tarımda %2,23 düşüş, sanayide %0,18 düşüş olarak gerçekleşti.

İlerleyen dönemlerde fiyatları hep birlikte izlemeye devam edeceğiz.

Selamlarım ve Saygılarımla,

Gürkan Hüryılmaz

Emtialarla ilgili ayrıntılı bilgilere ulaşmak için http://issuu.com/satinalmadergisi/docs/mayis2013?e=6538507/2602611 linkini tıklayınız.

[alert style=”white”] BU YAZI SATINALMA DERGİSİ MAYIS 2013 SAYISINDA YAYINLANMIŞTIR.

 

[/alert]

Satınalma Yöneticisinin Sorumluluk Alanları

Satınalma Yöneticisi Deyip Geçmeyin

´Satınalma yöneticilerinin sorumluluk alanlarına kısa bir bakış´

Tedarik zinciri kavramının genişlemesine paralel olarak  Satınalma yöneticilerinin  sorumluluk alanları da genişliyor ve değişiyor. Günümüzde Satınalma yöneticileri, gereğince yapılmadığı taktirde tüm tedarik zincirini kilitleyebilecek derecede kritik sorumluluklar üstleniyor. Bu makalemizde tedarik zincirlerinin önemli aktörlerinden Satınalma yöneticilerinin belli başlı sorumluluk alanlarına değinecegiz.

Teamwork in the office

 

Kuşkusuz değineceğimiz sorumluluk alanları, satınalma yöneticilerinin tüm sorumluluk alanları olmayıp, tedarik zinciri çatısı altında stratejik öneme sahip olduğuna inandığımız belirli alanlarını kapsıyor. Bu sorumluluk alanları:

 

  1. İhtiyaç duyulan hammadde ve diğer maddelerin temini
  2. Fiyatlama
  3. Tedarik edilen malzemelerin kalitesi
  4. Tedarik edilen malzemelerin menşei
  5. Tedarik yöntemleri
  6. Taşıma şekilleri
  7. Önem hiyerarşisi

[one_half]

1) İhtiyaç duyulan hammadde ve diğer malzemelerin temini

 

Üretimde kullanılacak hammadde ve diğer malzemelerin zamanında temin edilememesi ya da temin edilememesi, atıl duruma düşecek olan işgücü ve teçhizat nedeni ile isletmenin para kaybetmesine ve üretimin gecikmesine neden olacaktır. Geciken üretim ve geç teslimat doğaldır ki müşteri şikayetlerini de beraberinde getirir. Malzeme teminlerinde yasanan sorunların kronikleşmesi ile müsteri şikayetleri müşteri kaybı ile sonuçlanabilir.

Hiçbir işletme müşteri kaybını göze almak istemez. Tedarik zinciri yöneticileri, müşteri kaybına dahi neden olabilecek malzeme temininde yaşanacak olası aksaklıkların önüne geçebilmek için şu stratejileri geliştirmiştir:

 

  • Tedarikçilerin üretim sahası yakınında yapılanması :Otomotiv sektörü bu stratejiyi en iyi uygulayan sektörlerin başında gelir. Örnek olarak Honda´nın Ohio´daki montaj tesisinin Amerika´daki tedarikçilerinin %75´ten fazlası  tesise en fazla 200 km uzaklıktadır.
  • Üretici firmanın tedarikçi firmayı satınalması
  • Emniyet stokları bulundurulması :Emniyet stokları arttıkça stok maliyetleri de artacaktır .Yüksek stok seviyeleri tedarik zincirinde aksayan sorunları örtbas ederek günlük çözümler üretecek, sorunlara kalıcı cözümler getirilemeyecektir. Kalıcı çözüm için stok seviyeleri mümkün olduğu kadar düşürülmeli ve sorunlarla yüzleşilmelidir.
  • Bazı metaların önceden satınalınması: Önceden satınalma fiyat avantajı yaratacağı gibi stok maliyetlerini de arttıracaktır. Satınalma yöneticisi ikisi arasındaki dengeyi isletmenin maliyetlerini düşürecek şekilde kurmak durumundadır.
  • Tedarikçilerle ´İşleme dayalı (transactional) yaklaşım´ yerine ´İlişkiye dayalı (relational) yaklaşım ´ın izlenmesi : Modern tedarik zincirlerinde tedarikçi sayısının az tutulduğu ilişkiye dayalı yaklaşım tarzı tercih edilmeye başlanmıstir. Her iki yaklaşımın ana özellikleri şu şekildedir:  (Axelsson, B.; Laage-Hellmann, J.; Nilson, U.: Modern Management accounting for modern purchasing, in: European Journal of Purchasing & Supply Management 2002 )

 2) Fiyatlama

Fiyat belirlenmesinde şu başlıklar etkili olacaktır:

 

  • Satınalma yöntemleri ve satış ekiplerinin müzakere yetenekleri
  • Fiyata söz konusu malların kalitesi
  • Piyasa araştırması :Piyasadaki ortalama fiyat seviyesinin bilinmesi satınalma ekiplerinin elini güçlendirecektir.
  • Satınalma zamanında satın alınacak malların piyasadaki miktarı: Iktisatın temel direği arz-talep dengesi doğrultusunda piyasada az bulunan mallara talep artacak ve fiyat yükselecek, ters doğrultuda da piyasada çok bulunan malların fiyatı düşecektir.
  • Merkezi satınalma ya da yerel satınalma stratejilerinin kullanılması. Her iki satınalma yaklaşımları kendi içinde avantajları ve dezavantajları barındırır:

3) Tedarik edilen malzemelerin kalitesi

 İhtiyaç duyulan malzemenin tedarik edilmesi başlı başına yeterli olmamakta, tedarik edilen malzemenin kalitesinin de istenilen seviyede olması gerekmektedir.Tedarik edilen malzeme üretim hattında kullanılacaksa, düşük kaliteli malzeme üretimde kullanılamayacağı için üretimin gecikmesine,hatta durmasına neden olacaktır. Özellikle stoğa değil de sipariş üzerine üretim yapan firmalarda malların müşterilere zamanında teslim edilememesi müşteri şikayetelerini de beraberinde getirecektir. Ayrıca düşük kaliteli malların tekrar elleçlenmesi ve iadesi gerekecektir. Bu da ilave evrak işlemleri, zaman kaybı neticesinde de çalışanların, dolayısı ile işletmenin verimliliğini düşürecektir.

[/one_half]

[one_half_last]

4) Tedarik edilen malzemelerin menşei

 20. yy´da malzemelerin nerede üretildiği önemli iken, günümüzde malzemelerin nerede üretildiğinin önemi azalmış, hatta bazi durumlarda günümüzde nerede üretildiğinden çok nerede üretilmediği önem kazanmıştır. Sahip oldukları olumsuz imajlara karşın Çin ve Hindistan ucuz üretim ve işgücü maliyetleri açısından dünyanın liderleridir.

aydoğan can

Bazen nerede üretildiğinden çok, nerede üretilmediği önemlidir.

(Fotoğraf icin Felix Baumgartner`e tesekkürler)

´Made in Germany´ etiketi ile gurur duyan Alman`larda bile malların menşeinin önemli bir faktör olmaktan çıktığı görülmektedir.

madeingermany

5) Tedarik Yöntemleri

Geleneksel tedarik zincirlerinde komple taşımalar ( FTL, FCL) ön planda iken modern tedarik zincirlerinde stok maliyetelerini azaltmak için grupaj/parsiyel taşımalar ( LTL, LCL ) önem kazanmıştır. Tedarik zincirlerinde verimliliği arttırmak için ´zamanında teslimat(Just in Time)`lar pek çok firma tarafından tercih edilir konuma gelmiştir. Zamanında teslimatlarda üretici firma genellikle stoklarla çalışmamakta, teslim alınan mallar depoda bekletilmeden direkt olarak üretim hattına alınmaktadır. JIT teslimatların güvenilir tedarikçiler, güvenilir lojistik sağlayıcılar ve hatasız bir planlama gerektirdiği kuşkusuzdur.

 6) Taşıma Şekilleri

Satınalma yöneticisi satın alınan malların taşınması ve elleçlenmesi ile ilgili olarak şu hususları dikkate almalıdır :

  • Denizyolu, havayolu, karayolu ya da demiryolu ile taşıma biçimleri : Zaman ve maliyet açısından herbir taşıma biçiminin avantajları ve dezavantajları vardır. Havayolu en hızlı ve en pahalı taşıma biçimi iken maliyet avantajına sahip denizyolu/demiryolu taşımaları zaman dezavantajına sahiptir.
  • Elleçleme yöntemleri: Mallar paletlerle mi taşınacak, paletlerin ölçüleri ne olacak, ne tür ambalaj kullanılacak vb. sorularına yanıt verilmelidir
  • Özel gereksinim : Isı kontrollu taşıma, özel güvenlik ya da escort gereksinimi

7) Önemler Hiyerarşisi

 Tedarik edilen malların, yıllık satınalma değerleri ve malların işletme için kritiklik seviyesi dikkate alınarak şu sınıflandırmalar yapılabilir:

 

  • Satınalma Süreçleri : Online kataloglar, Ihale, bilindik/tanınmış tedarikçiler, Stratejik işbirliği
  • Satınalma Kategorileri: Rutin satınalmalar, kritik mallar, stratejik mallar, meta satınalmaları

kritik maallar

Online kataloglar satınalmacılara çabuk ve hızlı satınalma imkani sağlarken, ihale süreci en iyi fiyatın temininde daha etkili olacaktır. Yıllık satınalma değeri yüksek ve firma için kritik önemi olan mallar için ´stratejik iş birliği´, yine satınalma değeri yüksek fakat kritiklik düzeyi daha az mallar için ´bilindik/tanınmış tedarikçilerin kullanılması´ uygun olacaktır.

  Aydoğan Can

rotundus@gmail.com

Münih Teknik Üniversitesi,

Ulaştırma ve Lojistik Yüksek Lisans Öğrencisi

[/one_half_last]

[alert style=”white”] BU YAZI SATINALMA DERGİSİ MAYIS 2013 SAYISINDA YAYINLANMIŞTIR.

 

[/alert]

 

e-İhale Projelerinde Sağlanacak Getirileri Nasıl Artırabiliriz?

e-İhale, 1995 yılında Free Markets firması ile başlayan yolculuğunda kurumsal ve kurumsallaşmakta olan firmaların Satınalma departmanlarının stratejik bir aracı oldu. Bu süre zarfında e-İhale çözümlerini etkin şekilde kullanan firmalar satınalma faaliyetlerinde raporlama, analiz ve şeffaflık konularında etkinlik, maliyet ve zamandan tasarruf sağlamışlardır.

e-ihale

 

[one_half]

Belirtmek gerekir ki; satınalma projelerinde e-İhale yöntemini kullanan her firma aynı ölçekte başarı sağlayamamıştır. Bu noktada önemli olan, e-İhale projelerinde sağlanacak getirilerin nasıl daha da yükselteceğimizdir. e-İhale projelerinde sağlanacak getirileri yükseltmek amacı ile dikkat edilmesi gereken noktaları aşağıdaki şekilde toplayabiliriz:

  • e-İhale yöntemi, tedarikçi firmaların kendi aralarında sizin alımınız için rekabet etmesi esasına dayanmaktadır. Yeterli rekabet oluşması için en az 2, ideal olarak 3 veya daha fazla tedarikçi firmanın ihaleye davet edilmiş olması gereklidir. Nitelikli katılımıcı sayısının artması e-İhale projelerinde sağlanan maliyet tasarrufu da artacaktır.
  • Hangi yöntemle satınalma yapılırsa yapılsın, tedarikçi sayısı dışında, e-İhaleye davet edilen satıcıların nitelikli tedarikçi  olmaları önemlidir. Firmaların kalite açısından eşit olmadığı durumlarda rekabet yaratmak hem adil olmayacak, hem de olumlu sonuçlar doğurmamaktadır.
  • e-İhale’ye konu olan alım ile ilgili açık, net ve kapsamlı bir şartname ihale öncesinde tedarikçi firmalar ile paylaşılmalıdır.
  • e-İhale öncesinde satınalma projesine ilişkin tekliflerin toplanması, tedarikçiler tarafından verilecek hatalı tekliflerin veya yanlış anlaşılmış konuların önüne geçecektir. e-İhale projeleri, bu teklifler üzerinden başlatılacak ve firmalardan ilk tekliflerini aşağıda doğru revize etmeleri istenecektir.
  • Bazı ihalelerde toplanan ilk teklifler arasında büyük farklar olduğu gözlenmektedir. Bu durumda, satınalma konusuna ilişkin konuların yanlış anlaşılmış olması veya önceden tahmin edilemeyecek başka hataların söz konusu olduğunu öngörebiliriz. Bunun önüne geçmek için her durumda, e-İhale öncesi toplanan tekliflerin analizinin iyi yapılması ve gerekirse, revize tekliflerin toplanması sağlanmalıdır.

[/one_half]

[one_half_last]

  • e-İhale yöntemi bir çok zaman hızlı bir şekilde önemli tasarruflara ulaşılmasını sağlamaktadır. Bu durumu uzun dönemde de kalıcı kılabilmek için önemlidir. Bu, birçok zaman alımı gerçekleştiren satınalma departmanının elindedir. Satınalma sorumluları, tedarikçilere  e-İhale yönteminin nihai pazarlık aşaması olduğunu, e-İhale dışında herhangi bir şekilde teklif kabul edilmeyeceğini kararlılıkla belirtmelidir. Bu kararlılılığın uzun süreli gösterilmesi durumunda, kısa sürede gerçekleştirilen kazanımların uzun döneme yansıdığı görülecektir.
  • Eğer, iş birden çok firmaya verilmek mecburiyetindeyse, dağılımın nasıl yapılacağı, rekabeti olumsuz etkilemeyecek şekilde kararlaştırılmalı ve önceden firmalara duyurulmalıdır ve pastanın büyük bir kısmı birinci olan firmaya verilmelidir. Örneğin, işin %60’ı birinciye, %30’u ikinciye, %10’u ise üçüncüye verilebilir. Burada klasik e-İhale yöntemlerinin dışında, bir başka makaleye konu olabilecek Yankee ve Brasilian gibi farklı e-İhale metodlarının da kullanılabileceğini söyleyebiliriz.
  • Birçok zaman klasik yöntemde uygulanıldığı gibi; tedarikçi firmalara ihaleye katılacak diğer firmalar ile ilgili bilgi verilmemeli, rakiplerin isimleri ya da sayısna ilişkin bilgiler saklı tutulmalıdır.
  • Alıcı firma olarak ihaleyi hangi firma kazanırsa kazansın o firmadan alım yapabilecek durumda olunması uzun dönemli kazanımları artıracaktır.
  • Son olarak, her teknoloji uygulamasında olduğu gibi,  e-İhale projelerinin danışmanlık süreçleri iyi tahlil edilmeli, bu projelerde de operasyonel bir yönetim desteğinin (iç veya dış) olması gerektiği unutulmamalıdır.

Ufuk Gedikli

İş Geliştirme Yöneticisi

Promena Elektronik A.Ş.

 

[/one_half_last]

[alert style=”white”] BU YAZI SATINALMA DERGİSİ MAYIS 2013 SAYISINDA YAYINLANMIŞTIR.

 

[/alert]

RİSKLERİMİZ BİZLERİ VEZİR DE EDER, REZİL DE…

Tedarikçilerimizin maruz kalacağı finansal, operasyonel ve fiziksel riskleri önceden belirleyip, iş sürekliliğini tehdit edecek faktörleri ortadan kaldırmakla kendimizi  güvence  altına alırız….İzleyeceğimiz strateji, yapacağımız risk analizleri ile de satınalma başarımızı…..

chess

[one_half] 1990’lı yıllardan itibaren küreselleşme ile beraber tedarikçilerin artması, farklı alanlarda hizmet verilmeye başlaması ile çok miktarda bilgi, fırsat ve kazançla birlikte, riskleri de beraberinde getirmiştir.
Günümüz satınalmasında, şirket bünyesinde Satınalma yöneticilerinin  olası riskleri tanıması ve tanımlaması çok fazla önem teşkil etmeye başlamıştır. Artık, tedarikçi risklerinin kontrolü ve riskleri önleyici faaliyet planları, işin sürekliği için en  temel kurallardan biri olarak kabul edilmekte; ARGE, Kalite Güvence, hukuk, finans  ekipleri gibi ilgili bölümler  tarafından da içtenlikle kavranmaktadır.

– Risk faktörleri ne olursa olsun –  kontrol altında olmadığı ya da yönetilemediği taktirde,  kaçınılmaz sonuç , para ve zaman kaybıdır.

Tedarikçi risk analizleri  ve risk planları yapmak, başarılı  satınlama stratejileri oluşturulmasına yardım edecek,  satınalma departmanının organizasyon içindeki değerinin daha iyi  anlaşılmasına katkıda bulunacaktır. Risk planları bir nevi eğitim aracı gibidir. Tedarikçi şirket tarafından konmuş tüm adımları takip etmeyi ve olası aksilikleri bertaraf etmeyi  öngörür.

İşe, doğru  tedarikçi seçimi ile başlamak en önemli ilk adımdır. Tedarikçiye güvenerek, riskleri yok etmeniz mümkün değildir. Bu nedenle, özellikle üretim risklerini engellemek amacı ile , müşteri talep değişikliklerini yönetebilecek, esnek tedarik süreci olan, kapasitesi yüksek tedarikçilerle çalışmamız gerekmektedir.

Satınalma ekibinin görevi,  çok iyi araştırma yaparak, yeterli performansa sahip tedarikçilerle çalışmaktır.Tedarikçi referans incelemelerinde hata yapılmaması çok önemlidir. Onaylı tedarikçi havuzundaki verimsiz firmalarla yaşanabilecek problemler masaya yatırılmalı, tedarikçilere ait  üretim yerleri, tesisler ve  ilgili departmanlar periyodik olarak denetlenmelidir. Tedarikçinin, ürün kalite standartlarını yakalayamaması, garanti kapsamındaki şartları yerine getirememesi, teslimatlarını  zamanında ve istenilen miktarda yapılamaması işletmelerin para kaybına neden olacak operasyonel risklerden bazılarıdır.

Tedarikçi değerlendirme ve geliştirme süreci, önemli bir risk kontrol aracı olacaktır. Sektör koşullarına göre belirlenen, tedarikçi değerlendirme kriterleri, bu konuda   satınalma ekibine ciddi bir  referans olacaktır. Bu kriterler sektörlere göre değişkenlik gösterse de en temel olanları servis, ticari şartlar (fiyat, ödeme vadesi, ödeme şekli, teslimat verimliliği vs ), kalite, tedarikçinin uzun vadeli devamlılığı ve varlığını koruyarak gelişim sağlama yetkinliği, üretim süresi ve kapasitesi, esneklik özelliği, yenilikçi olması, ortak projelere destek vermesidir.

[/one_half]

 

[one_half_last] Tedarikçilerin finansal risk uygulamalarının denetim altına alınması önemli bir unsurdur. Firmanızın  yıllık satınalma bütçesine göre finansal analizlerin yapılması,  alınan ürün /hizmet uluslararası ölçeklerde kabul görmüş bir tedarikçiden alınmıyorsa tedarikçi mali tablolarının finans departmanı tarafından mutlaka incelenmesi gerekmektedir. Böylelikle tedarikçinin finansal dayanağının ne durumda olduğu görülecektir. Tedarikçi, firmanızın  varlıklarını kendi depolarında tutması gibi durumlarda  tedarikçiden sigorta talebinde bulunmak  faydalı bir finansal kontrol uygulaması oluşturacaktır.

Tedarikçinin, firmanıza  bilgi akışını yapmaması önemli diğer bir  risk unsurudur.
Tedarikçimizle iletişim,  prosedürler dahilinde kontrol edilebilir olmalıdır. Mesela, tedarikçinin üretiminde  bir yenilik, speks değişikliği  ya da süreç uygulamada yapacağı bir  farklılığa ait bilgi akışının sağlanması, üretilen ürün performası ile yakından ilgili olacaktır. Bununla beraber, tedarikçinin sipariş verilen miktar ve /ve ya istenilen zamanda teslim edemediği malzeme konusunda mümkün olduğunca erken paylaşım yapması kuralı satınalma sözleşmelerine mutlaka  eklenmelidir. Bu kuralların yaptırımcı olması için de  cezai müeyyideler belirlenmelidir.

Her zaman söylediğimiz gibi, tedarikçiler biz  satınalmacıların iş ortağıdır ve karşılıklı ticari ilişkilerin ortak projeler ve hedefler konularak devam ettirilmesi her iki tarafa da kazandıracaktır. Olası  tedarik aksaklıklarını ve satınama süreçlerimizdeki kalitesizlik maliyetini  yok edecektir.

Tedarikçinin,  ana tedarikçilerini de unutmamamız gerekir.
Özellikle üretimde kullanılacak malzemeler için,  ana tedarikçinin tedarikçilerine kadar ulaşabilmek, denetlemek ve finansal durumlarını kontrol etmek  önem teşkil etmektedir.

Unutmayalım değerli Satınalmacılar ;
Risk haritaları, bizler için  ciddi bir proje yönetimi tekniğidir. Acil durumları önceden belirleyerek maliyet düşüren aksiyonlardır.

Jeo Torres’in de dediği gibi : Sizi yere yıkan yumruk, sert olandan ziyade, geldiğini görmediğiniz yumruktur…Muhtemel sorunlu alanları ne kadar doğru analiz ederseniz o kadar başarılı ve yetkin bir satınalma  departmanı olursunuz.

Görmediğimiz yumruklarla karşılaşmamak temennisi ile güvenli satınalmalar diliyorum…..

Selda YÜKSEKBAŞ
[/one_half_last]

[alert style=”white”] BU YAZI SATINALMA DERGİSİ MAYIS 2013 SAYISINDA YAYINLANMIŞTIR. [/alert]

 

Systems Analysis and Program Development (SAP)

Merhabalar,
Bu yazımızda bütün sanayi ve işletme kollarınının en vazgeçilmez yazılımlarından biri olan “ SAP ” Programını ele alacağız.
SAP, merkezi Walldorf, Almanya’da bulunan, Avrupa’nın en büyük yazılım şirketidir. SAP, 1972 yılında beş eski IBM
çalışanı tarafından Systemanalyse und Programmentwicklung (“Systems Analysis and Program Development”) adı altında
Mannheim, Almanya’da kurulmuştur. 120 den fazla ülkede aktif olan SAP, şirket yazılım aplikasyonlarını çeşitli
büyüklükte firmalara sunmaktadır. Şirketin en iyi bilinen ürünleri SAP ERP (Enterprise Resources Planning) ve SAP
Business Objects yazılımıdır.

sap

 

[one_half]

Değer yaratabilmenin yolunun İnternet üzerinde işbirliğine, entegrasyona ve erişime yönelik bir çaba ortaya koymaktan
geçtiği günümüz e-iş dünyasında, SAP Türkiye konusunda uzman firmalarla kurduğu güçlü çözüm ortaklığı yapısıyla büyük
projelere imza atmıştır. Sadece yazılım sistemleri hizmeti vermekle kalmayıp, şirketlerin bu çözümlerden en verimli
şekilde faydalanmalarını sağlayacak eğitim hizmetini de yaptığı işbirliğiyle sürekli hale getirmiştir.
Türkiye’de 15 bin kullanıcısı bulunan SAP, iş analizi ve sistem teknoloji danışmanlığı, yerelleştime, Türkçeleştirme,
uygulama desteği ve sistem optimizasyonu hizmetlerini de sunmaktadır. SAP Türkiye’nin yaklaşık bir buçuk yıl gibi kısa
bir sürede ortaya koyduğu yüksek performansı çözüm ortaklarıyla kurduğu uyumlu işbirliğini gözlemleyerek
değerlendiren SAP AG, 2003 yılında SAP Türkiye’yi tüm dünyadaki SAP şubeleri arasında “En Başarılı Start up” seçerek
ödüllendirdi.

 ERP Nedir?
ERP, “Enterprise Resource Planning” kelimelerinin kısaltmasıdır. Türkçeye genel olarak Kurumsal Kaynak Planlama olarak
çevrilmektedir. ERP yazılımları, bir işletmenin, satıştan muhasebeye, üretimden insan kaynaklarına, envanterden,Satınalmaya, CRM’e, aklımıza gelen tüm fonksiyonlarını kapsayan entegre bilgi sistemleridir.

SAP ERP Modülleri Nelerdir ?.

sap1

[/one_half]

[one_half_last]

Systems Analysis and Program Development

 Fabrikaların ve büyük çapta işletmelerin Satınalma Departmanlarının kullandığı modül SAP Material Management ( Malzeme Yönetimi ) dir.Malzeme Yönetimi , bir işletmenin malzeme ihtiyaç planlaması satınalma, stok yönetimi, lojistik fatura yönetimi süreçlerini kapsar. İş akışına dayalı işleme işlevleriyle tüm satınalma proseslerini optimize eder. Otomatik satıcı değerlendirmesine olanak sağlar, kesin envanter ve depo yönetimiyle tedarik ve depolama maliyetlerini düşürür, fatura kontrolünü kapsar. Bir işletmede satınalma faaliyetleri malzeme ihtiyaç planlaması ile başlar. Malzeme ihtiyaç planlaması programı çalıştıktan sonra ihtiyaçlar belirlenerek, bu ihtiyaçların karşılanması için tedarikçiler belirlenir ve teklif talepleri oluşturularak satıcıdan fiyat teklifleri alınır. En iyi fiyatı veren satıcıya sipariş açılır. Malların gelmesiyle depo girişi ve fatura girişi işlemleriyle süreç tamamlanmış olur. Bu bağlamda, sürecin etkin ve verimli bir şekilde işlemesini sağlayan SAP R/3 MM modülünün fonksiyonlarını aşağıdaki şekilde özetleyebiliriz:

 

Malzeme İhtiyaç planlaması ile oluşan ihtiyaçların belirlenmesi
 Satıcıyla olan sözleşmelerin yapılması
 Teklif taleplerinin oluşturulması ve tekliflerin değerlendirilmesi
 Satıcı seçimi
 Satıcı değerlendirme
 Sipariş onaylama prosedürü
 Satınalma siparişi işlemleri
 Fason,konsinye,bedelsiz satınalma süreçleri
 Dışardan hizmet satınalma
 Yoldaki malların takibi
 Mal hareketlerinin planlaması, girişi ve görüntülenmesi
 Malzemelerin miktar ve değer bazında yönetimi
 Stok yönetimi
 Mal hareketleriyle muhasebe hesaplarının otomatik güncellenmesi
 Satıcı fatura kontrolu
 Tedarikçi ile elektronik veri transferi Rekabet ortamının çok zorlaştığı günümüzde firmalar varlıklarını korumak amacıyla yeni ve modern çözümlere yönelmektedirler. Üretim yapan firmalar, stoklardan maliyetlere kadar firmanın tüm işlerini koordine etmek, bir merkezden yönetmek amacıyla ERP sistemlerini kullanmayı düşünmektedirler. Fakat ERP sistemlerinin sadece Türkiye’de değil dünyada da yaygın olarak kullanılmalarına karşın birçok şirkette sistemden beklenen verimin alınamadığı, hatta pek çok şirkette kullanılmasından vazgeçildiği, büyük yatırım harcamalarına rağmen ne yazık ki eski sisteme dönüldüğü görülmüştür. ERP tarihi, başarı örnekleri kadar yanlış projelerle başarısız uygulamalarla da adını nadirende olsa duyurmaktadır. Bu başarısız uygulamaların en temel nedenleri yanlış proje yönetimi, yanlış danışmanlık tercihi ve süreçlerin iyi analiz edilememesidir. Bundan dolayıda çöpe giden bu ERP yatırımların maliyetleri de oldukça yüksektir.

Servet DEMİR

EGE Profil Tic. ve San. A.Ş.

Satınalma Departmanı

[/one_half_last]

 

[alert style=”white”] BU YAZI SATINALMA DERGİSİ MAYIS 2013 SAYISINDA YAYINLANMIŞTIR. [/alert]

Satınalma ve inovasyon: Günümüzde satınalma sadece satınalma değildir…

Global ekonomik konjonktür yapısının bir gereği olarak, şartların daha da zorlaştığı günümüzde; işletmelerin daha satın alırken kar etme gerekliliği anlayışı değişmez bir gerçek olarak karşımıza çıkmaktadır.

innovation2

[one_half]

Dolayısıyla, İşletmelerdeki satınalmanın önemini tekrar tekrar belirtmemize gerek yok. Bu önem; bir çok makalelerde , öğretilerde çok defa önemle altı çizilerek hayatımızdaki yerini aldı.

O yüzden, bu yazıda bilinen satınalma özellikleri dışında günümüz satın almanın bir gerekliliğinden bahsetmek istiyorum; satınalma ve inovasyon…

Artık sadece; uygun fiyat, geniş vade, istenilen kalite ve terminde satınalma yapmak yeterli olmamaktadır. Günümüzde satınalma sadece satınalma olmaktan çıkmıştır. Pazardaki rekabetin her geçen gün daha da zorlaşması, firmaları farklı alanlarda fark yaratma zorunluluğuna itmiş ve bu yüzden artık fark yaratan bir satın alma ihtiyacı şart olmuştur. Bunun da yolu, son yılların en moda terimi olan inovasyondan geçmektedir. İnovasyon deyince çoğumuzun aklına ilk olarak, ürünlerde, tasarımlarda,üretimlerde inovasyon gelmektedir. Satınalmada inovasyon, ilk duyuşta kulağa garip gelebilir. Nasıl ve ne şekilde yapılabilir gibi sorular aklımıza gelebilir.

Gıda satın almasında, alımını yapmakta olduğunuz yardımcı malzeme girdileri özellikle de uzun zamandır aldığınız malzemeler ise bir süre sonra alımlarınız rutin bir hal alabilir. Her sene fiyatlarınızda yaptığınız iyileştirmeler, ödeme vadelerini daha geniş zamanlara yayma iyileştirmeleri, alternatif tedarikçi yaratma suretiyle yaptığınız iyileştirmeler bir süre sonra süreçte tıkanıklığa ve birbirini tekrar eden davranışlara neden olabilir. İşte bu aşamada daha farklı arayışlara girmek kaçınılmaz olmaktadır. Alımını yaptığınız gıda girdilerinin pazardaki hareketlerini ve gelişimini takip ederek, rakiplerin kullandığı girdileri gözlemlemek ve bu suretle gıda teknolojisindeki gelişmeleri ve yeni trendleri belirleyerek bunlara göre aksiyon alarak yeni satın alma girdileri yaratılmalıdır. Kısacası, yeni inovatif fikirler ve ürünler ile var olan girdiler muadilleri ile çalışılabilir ve bu kapsamda yenilik yaratılabilir. Bu yenilik; direkt sıfırdan mevcut kullanılmakta olan ürüne muadil ürün yaratma şeklinde olabileceği gibi, hazır kullanımı yapılan girdinin farklı formülasyon şekilleri ile kullanımı ile de olabilmektedir. Bunun maliyetlere yansıması ya miktarsal ya da fiyat bazlı olacaktır.Tabii ki bunu yaparken, üretimi yapılan ürünün kalitesinden taviz verilmemesi en önemli unsurdur.

[/one_half]

[one_half_last]

Bütün bu faaliyetler esnasında, tedarikçimizin bizi yeni ürünler hakkında bilgilendirmesi ve yönlendirmesi önemli bir unsurdur. Bu aşamada; satınalmacının en önemli pozisyonlarından biri de, tedarikçi ile Arge’yi ortak noktada buluşturmak ve köprü görevi görmektir. Doğaldır ki; yeni bir girdi denemek ve bunu mevcut ürünlerde kullanarak  nihai üründe sonucunu almak uzun ve kolay olmayan bir  süreç olacaktır. Prosesin tıkanmaması adına satınalmacının bu süreçte etkin rol alması önemli olacaktır.

Bunun yanısıra, ürünlerimize giren girdilerde fark yaratmanın dışında söz konusu mevcut girdilerimizin  fabrikaya geliş şekli bakımından da fark yaratabilir ve bu şekilde maliyetlerimizi iyileştirebiliriz. Gelen ürünlerin ambalaj şekillerinde değişiklik yaratmak suretiyle, ürünlerin lojistiğinde ve yüklenip,indirilmesi esnasında doğacak işçilik maliyetlerinde iyileştirmeler ve zaman kazanım açısından avantajlar elde edilebilir.Bu da yine ambalajlama ve sevkiyatlardaki son gelişmeleri izlemek suretiyle mümkün olacaktır.

Sonuç olarak; mevcut girdilere alternatif yaratmak, muadillerini gelistirmek kısacası satınalmada yapacağımız inovasyon, hem maliyetlerimizi iyileştirmede hem de pazardaki ürünlerimizde rakiplerimize göre fark yaratmada bizi farklı kılacaktır.

Çünkü; daha satın alırken firmaların kar etme mantığı yerini aynı zamanda satın alırken fark yaratarak kar etmeye bırakmıştır.

volkan aykut

 

Volkan AYKUT

TUKAŞ Gıda San ve Tic. A.Ş.

Satınalma Yöneticisi

[/one_half_last]

[alert style=”white”] BU YAZI SATINALMA DERGİSİ MAYIS 2013 SAYISINDA YAYINLANMIŞTIR. [/alert]

DEMİRYOLLARIMIZ

Kamu işletmesi; bir kamu idaresinin çoğunluk hissesine sahip olduğu ya da bir kamu idaresi tarafından yönetimi kontrol edilen işletmeler kamu işletmesidir. Ülkemizdeki kamu işletmelerinin bir kısmı “kamu iktisadi teşebbüsleri” kavramı içerisinde değerlendirilirken, merkezi yönetimin ve yerel idarelerin pay sahipliği fonksiyonunu üstlendiği pek çok işletme ve iştirak ise bu kavram dışında farklı hukuki düzenlemelere tabi tutulmaktadır.

demiryolu

 

[one_half]

Kamu iktisadi teşebbüsleri 233 sayılı KHK’ya tabi ve sermayesinin tamamı devlete ait olan İDT ve KİK’lerin ortak adıdır. İktisadi Devlet Teşekkülleri (İDT): İktisadi alanda ticari esaslara göre, kâr amacı güderek faaliyet gösteren teşebbüslerdir. Kamu İktisadi Kuruluşları (KİK): İktisadi alanda tekel niteliğini haiz mal ve hizmetleri kamu yararı gözeterek üreten ve pazarlayan teşebbüslerdir

 

 

Kamu İktisadi Teşebbüsleri içinde Türkiye Cumhuriyeti Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü de yer alırken, Bağlı ortaklık olarak ifade edilen Türkiye Demiryolları Makinaları Sanayii A.Ş., Türkiye Lokomotif ve Motor Sanayii A.Ş., Türkiye Vagon Sanayii A.Ş. bulunmaktadır. Bu makalemde önemi ve şirketlerin mali yapısı ortaya konarak üst yapısının özelleşme sürecinde şirketlerin mali yapısını ortaya koymaktır.

 

Türkiye Cumhuriyeti Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü’nün 2009 yılında 1,60 milyar TL olan brüt satış gelirleri 2010 yılında %9,89 oranında artarak 1,76 milyar TL’ye yükselmiştir. Cari giderlerinin finansmanı amacıyla düzenli olarak Hazine Müsteşarlığı bütçesinden kaynak transferi yapılmaktadır. 2010 Yılı Bütçe Kanunu çerçevesinde personel maaşları ve sosyal sigorta primlerinin ödenebilmesi ve yatırım harcamalarının gerçekleştirilebilmesini teminen 2,48 milyar TL sermaye transferi ve 324 milyon TL görev zararı olmak üzere Hazine Müsteşarlığınca toplam 2,81 milyar TL tutarında aktarım yapılmıştır. Yatırım harcamalarının finansmanı amacıyla uzun vadeli dış finansman kullanmakta ancak vadesi geldiğinde bu kredilerin geri ödenmesi konusunda zorluklar yaşanmaktadır. Alacaklarının tahsil süresi artan ve nakit çevirme süresi azalan kuruluşun özsermaye getiri oranı negatiftir.

TCDD’nin genel giderlerine bakıldığında  idare ve işletme 2007 yılında  1.822.835.765TL iken 2011 yılında 3.009.493.815TL olarak gerçekleşti. Faaliyet dışı giderler ise 233.932793 TL iken 2011 yılında 384.458.997 TL olarak gerçekleşmiştir. 2007 yılında toplam giderler 2.273.440.906 TL iken 2011 yılında 3.393.952.812 TL’dir.

Türkiye Demiryolu Makinaları Sanayii A.Ş., 1939 yılında Sivas Cer Atölyesi adıyla kurulmuştur.  1986 yılında Bakanlar Kurulu Kararı ile TCDD Genel Müdürlüğü’nün bağlı kuruluşu olmuştur. Her çeşit çeken ve çekilen araç imalatı ve onarımı, her çeşit tesis ve makine parça imalat ve onarımı ve faaliyet konuları ile ilgili olarak, yurtiçi ve yurtdışında yerli ve yabancı kuruluşlarla işbirliği veya iştiraklerde bulunmak, proje, müşavirlik işleri yapmak olarak ifade edilmiştir.

 

Yurtdışına da yük vagonu ve yedek parçaları ile sanayi ürünleri ihraç etmektedir. 100.000 m2 kapalı olmak üzere, toplam 418.000 m2 alan üzerinde faaliyetlerini sürdürmektedir. 2010’da 400 adet Sgss tipi bojili yük vagonu yapımı programlanmış; %100 gerçekleşme ile 400 adet vagon üretilmiştir. Ayrıca, TCDD ve üçüncü şahıslar için onarım işleri yapılmıştır.

  [/one_half]

[one_half_last]

2009’da 179,5 milyon TL olan brüt satış gelirleri 2010’da %25,88 oranında azalarak 133,1 milyon TL’ye düşmüştür. Maliyetlerde %20,57 oranında düşüş olmasına rağmen, 2009’da 16,9 milyon TL olan dönem karı 2010 yılında 700 bin TL olarak gerçekleşmiştir. Buna bağlı olarak özsermaye getiri oranı %39,88’den % 0,40’a düşmüştür.

 

Türkiye Lokomotif ve Motor Sanayii A.Ş., ana faaliyeti TCDD’nin lokomotif ve vagon ihtiyacını karşılamak (TÜLOMSAŞ) çeşitli tipte lokomotif, demiryolu bakım aracı, bojili yük vagonu, dizel motor, alternatör, cer motoru, çelik ve pik döküm üretim kapasitesine sahiptir. Bugüne kadar yaklaşık 707 adet çeşitli tipte lokomotif ve 7.680 adet çeşitli tipte bojili yük vagonu üretilmiştir. TÜLOMSAŞ’ta söz konusu araçların üretimi ve onarımı da gerçekleştirilmektedir.

 

2009’da 145,1 milyon TL olan brüt satış gelirleri 2010’da %7,0 oranında artarak 155,3 milyon TL’ye çıkmıştır. 2010’da, 8,3 milyon TL ile son 5 yılın en yüksek dönem karını elde etmiştir. Dönem karının 2009 yılına göre artış oranı %294,44’tür. Özsermaye getiri oranı 2009 yılında %1,54 iken 2010’da  %6,11 düzeyine yükselmiştir.

  

Türkiye Vagon Sanayii A.Ş., demiryolu sektöründe dışa bağımlılığının azaltılması amacıyla, 1951 yılında “Vagon Tamir Atölyesi” olarak faaliyete geçirilmiştir. Sonradan yapılan bazı değişikliklerin ardından bugünkü statüsünü 1985 yılında kazanan TÜVASAŞ’ın ana faaliyet alanları arasında, çeken ve çekilen her çeşit vagon imalatı ve onarım, her çeşit tesis ve makine parçaları imalat ve onarımı, faaliyet konuları ile ilgili olarak, yurt içi ve yurt dışında yerli ve yabancı kuruluşlarla işbirliği veya iştiraklerde bulunmak yer almaktadır.

 

79.197 m2’si kapalı alan olmak üzere toplam 359.073 m2 alan içinde yıllık 65 vagon imalat ve 500 vagon onarım kapasitesine sahip bulunmaktadır. Bulgaristan Demiryolları için 30 adet yataklı vagon üretimine yönelik sözleşme, Aralık 2010’da imzalanmıştır. 2009’da 133,0 milyon TL olan brüt satış gelirleri 2010’da %12,78 oranında azalarak 116,0 milyon TL olmuştur. Dönem karı, 2009’da %50,71 artışla, 1,0 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Özsermaye getiri oranı 2009 yılına göre %48,72 oranında artışla %1,59 düzeyine ulaşmıştır.

 

[/one_half_last]

[alert style=”white”] BU YAZI SATINALMA DERGİSİ MAYIS 2013 SAYISINDA YAYINLANMIŞTIR. [/alert]

Satınal(ma) Yöneticilerinin Yaşadığı Zorluklar

Kayserilinin birine sormuşlar iki kere iki kaç eder diye. Alırken mi ? satarken mi? Diye cevap vermiş.  Sektörün beklentisi satarken dörtten büyük, alırken dörtten küçük. Günümüz satınalmacıların ve işletme sahiplerinin durumu biraz bu yaklaşımın etrafında dönüp durmaktadır. Sadece fiyata odaklanmak ne derece doğru acaba. Perdenin arkasında başka bir dünya var mıdır? Bu dünya da neler oluyor. Buna sonra geleceğiz.  Diğer bir yaklaşım, Patron muhasebe müdürüne sormuş bu yıl ne kadar vergi ödeyeceğiz diye. Muhasebe müdürü ne kadar ödemek istersiniz  efendim demiş.

managingoffice

 

[one_half]

Sat ve al sözcüklerini içinde barındıran kimi zaman tek kelimeyle kimi zaman iki kelimeyle ifade edilen satın-alma  eylemi gerçekleştirenler açısından da oldukça maceralı bir yolculuk ülkemizde.  Bu yolculukta liderlik eden satınalma yöneticilerinin de işi satınalmanın yedi doğrusundan çok mahşerin yedi atlısı (4+3 tranfer) gibi. Ülkenizin içinde bulunduğu durum “gelişmekte olan ülkeler” adı altında inceleniyorsa işletmelerin içinde bulunduğu durum da bundan elbette ki payını alacaktır. Kurumsal bir şirkette ve özellikle yabancı sermayeli kurumsal bir şirkette satınalma yapmakla , klasik anlamda bir patron şirketinde satınalma yapmak hem de yönetici olarak elma ile armudu karşılaştırmaktan başka da bir şey değil demek kanımca doğru olacaktır.

Satınalmayı ve satınalma yöneticilerinin yaşamış oldukları zorlukları anlatabilmek için işletmeleri sektör sektör taramak gerekebilir. Yine bu işletmeleri kendi içinde sermaye yapıları yani sermaye menşei olarak da  kategorize etmek hatalı yorumlardan bizi koruyacaktır. Ancak bu çok detaylı bir tez konusu olacaktır. O nedenle özet geçmekte fayda var.

Basitçe satınalmayı en basit şekilde bölümlersek (üretim firmaları için);

Direk satınalma : Üretimin devam edilebilmesi için gerekli ham madde, yarı mamül, ekipman ve makine yedek parça…vb alımlar.

Endirek satınalma: Ofis ve bina ihtiyaçları; kırtasiye ve mobilya …vb alımlar.

Hizmet satınalma: Yemek, servis, güvenlik …vb hizmet alımları.

Yine basitçe işletmeleri bölümlersek;

Kurumsal İşletmeler: Genelde global sermayeli ya da yerli otaklıklar; bu tür firmalarda hiçbir şey şansa bırakılmaz. Ya da su akar yolunu bulur mantığıyla hareket edilmez.  Ne kadar yasa, yönetmelik, tüzük ve hatta kendi kurumsal mevzuatları varsa beraberinde getirdiklerinden çok mantıklı bir satınalma politikaları ve bu politikaya göre hazırlanmış yüzlerce sayfa satınalma prosedürleri vardır.  Dolaysıyla  satınalmanın ve satınalma yöneticisinin organizasyondaki yeri, görev tanımı, yetkinlik analizleri, performansı ve hedefi bellidir. Yine bu hedefin hangi tarihte neresinde oldukları net bir şekilde bellidir. Yıl başında satınalma bütçenizi oluşturur, onayını alır ve işe koyulursunuz.

Bu tür işletmelerde ya da organizasyonda çalışmak durumunda olan satınalma ekibi ve yöneticisi takım oyunu oynamak zorundadır. Hem satınalma ekibi kendi içinde hem de organizasyon içinde dikey, yatay ve çapraz olarak takım oyununu oturtmak zorundadır. Kahraman istenmez zaten ortaya bir kahraman çıkmışsa ya satınalma içinde ya da organizasyonun bir halkasında alaturka bir felsefe yeşermeye başlamıştır . Burada yaş kesen baş keser değil ; yaş kesen ne iyi eder yaklaşımı geçerlidir.

Böyle bir yapıda satınalma yöneticisi olarak uzun yıllar çalışmış biri olarak demiyorum ki bu tür yapılarda satınalma yönetisi olarak çalışmak çok kolaydır. Evet sosyal haklar, ücret, insana ve emeğe saygı olarak çok ileri seviyelerdeler  fakat eğer  sizin kültürünüz, kişiliğiniz ve altyapınız oyunu kurallarına göre oynamaya müsait değilse sahada çok fazla kalma şansı bulamayacaksınızdır.

Kurumsal firmalarda satınalma yöneticisinin yaşadığı başlıca sıkıntılar;

1-Onay ve yetki mekanizması : Uzayan imza zincirleri ,bazen bir alım kararının verilmesi için ikiden çok birim yöneticisin onayına ve hatta global çapraz imzalara ihtiyaç duyulması. Bu süreçte satınalma koşullarının değişmesi ve satınalma yöneticisinin hem tedarikçi üretim planlarını alt üst etmesi hem de kendi hedeflerinden ciddi anlamda uzaklaşmasına neden olabilmektedir. Kimi zaman ciddi üretim kayıplarına da sebebiyet vermektedir.

2-Yeni tedarikçi bulmak veya yaratmak:  Kurumsal firmaların kalite ve marka politikaları gereği özellikle yerli tedarikçi bulmaları oldukça zorlu bir süreçtir. Dolaysıyla satınalma yöneticisi burada hem tedarikçi ile hem de kendi destek birimleri ile grup çalışması yapmak zorundadır.  Çoğunlukla bir dizi çalışma sonucunda tedarikçinin fiyatları yüksek çıkar ve bu fiyatları kaliteden ödün vermeden kabul edilir seviyeye çekmek için gece gündüz tedarikçinizin üretim ve satınalma maliyetlerini iyileştirmeye çalışırken bulursunuz kendinizi ki hem siz satınalmanın yedi doğrusunu yakalayabilesiniz hem de tedarikçiniz karlılığı görebilsin.

3-Tedarikçi İlişkileri: O müthiş onay mekanizmasını ve hukuk ofisi aşamalarını atlattınız deneme üretimleri onaylandı tedarikçiniz ilk siparişi de teslim etti ya sonra! İşte burada muhtaç olduğunuz yegane kudret alt yapınızdaki iletişim ve organizasyon cevherinde saklıdır.  Çünkü ticaret parayla değil insanla yapılır.  Ve yazılı sözleşmeler çoğu zaman sizi kurtarmaz. Sözleşmenin ceza maddelerini işletmeye kalktığınızda zincirin başka halkalarını da olumsuz etkileyebilirsiniz.  Yani tedarikçilerinizi işletmenizin bir birimi olarak görüp düzenli ziyaretlerle sürekli bir eğitim ve iletişim ortamında tutmak zorundasınız.  Her bir tedarikçinizden öğrenebileceğiniz ve öğretebileceğiniz bir şeyler olduğunu unutmamak zorundasınız.

4-Pazarlama Hileleriyle Mücadele: Çoğu tedarikçinin kurumsal firmalarla iş yapmaktan kendini kapasitesini zorlamaktan  bildiğimiz ve yukarıda anlattığımız nedenlerden dolayı kaçındığını biliyoruz.  Birde bunun tersi durum var. Kapıdan kovsanız bacadan girmeye çalışan cümle alemi tanıyan ve aracılarıyla bir ordu misali saldıran sizi etkisi altına alamayınca da karalama kampanyasını başlatan cenah. Bu yöntemle kendisine müşteri bulmaya çalışan tedarikçilere sadece standart prosedürü uygulamanız  yeterli olacaktır. Randevusuz görüşmemek ve uzun telefon ve mail trafiğine direnmek başlangıç olabilir.  Yinede firmayı araştırıp pazarlamacının vermiş olduğu sizdeki olumsuz imaja kanmamak yani önyargıyla hareket etmemek gerekir. Çünkü hangi tedarikçiyle ne zaman ve nerede yollarınız kesişir hiç bilemezsiniz.

5-Temsil : Kurumsal bir firmada yöneticilik yapmak özellikle satınalma yöneticiliği yapmak beraberinde ciddi bir etik anlayışı da taşımanın sorumluluğunu beraberinde getirir. Buradan tersi bir akıl yürütme çıkmasın tabiî ki de herkes her işletme iyi ahlak ve erdem sahibidir. Vurgulanmak istenen organizasyonun marka değeri ve tüketici nazarındaki algılanış biçiminin olumsuz etkilenmesi ile ilgilidir.

[/one_half]

 

[one_half_last]

Kurumsallaşmakta Olan İşletmeler: Bu işletmeleri ben iki gruba ayırıyorum; gerçekten kurumsallaşmayı hedefleyen ve emin adımlarla bu yolda yürüyen  firmalar. Bir de kurumsallaşmanın ne anlama geldiği konusunda derinlemesine bir çalışma yapmamış, bu alanda yatırım yapmayı boşa yatırım sayan ve bol bol kurumsallaşma laflarının patronlarınca ağızdan düşmediği işletmeler. Bu ikincisi için ömür törpüsü. Ben onlara “mış” gibi davranan işletmeler diyorum. Onları konumuzun dışında tutmak istiyorum.

Kurumsallaşmaya gönül vermiş ve bu alanda maddi manevi yatırım yapan firmalarda satınalma yöneticisi olarak çalışmak çoğu zaman zevkli çoğu zamanda sancılıdır. Çünkü eski alışkanlıklardan kurtulup, yeni bir sayfa açmak ve  yola devam etmek yeniden yana olmak bazen metabolizmayı  zorlayan durumlardır.  Bir satınalma politikasının, prosedürünün ve bütçesinin olması ve bu iç mevzuata bağlı kalarak satınalma biriminin yapılandırılması daha kalifiye elamanların istihdam edilmesi veya mevcutların eğitimden geçirilmesi buna ilaveten yazılım alt yapısının güncellenmesi …vb çalışmalar.  Hiç de kolay olmayan bu geçiş dönemi işletmeler için madde bağımlığından kurtulmaya çalışan hastaların durumuna benzetmek abartmak olmayacaktır. Sistemdeki en küçük bir arıza eskiye dönüşü veya eski yöntemlerin özlemini depreştirecektir.  Dolaysıyla tüm birimlerin özellikle de satınalma biriminin yöneticileri dirayetli ve sabırlı olmak durumundadır. Çünkü yatırım yapan firma sahipleri sonuçları kurumsal firmalar gibi belli bir takvime göre değil hemen şimdi görmek isteyeceklerdir.  Bundan dolayıdır ki satınalma yöneticisi  çantasında sürekli kısa vadeli havuçlarla dolaşmak zorundadır. Bunu uzun vadeli planları oturtmak için zaman kazanma çalışması olarak da yorumlayabiliriz.

Unutmayalım ki kuruluş aşamasında bulunmak yani sürecin önemli bir parçası olmak çok lezzetli, eğitici,  müthiş bir tecrübe ve bir o kadar da tehlikelidir.  Çünkü bu yola giren firma sahiplerinin çoğunluğu satınalma işlerinin tüm kararlarını ya kendileri doğrudan almış ya da  alma yönetimini aileden güvendiği birine ancak emanet edebilmiştir.  Gelinen nokta da satınalma yöneticisinin varlığı;  sonuç odaklılığı, alırken kazandırdığı ve hızıyla sorgulanacaktır. Sistem başarıya ulaşırsa yani işletme kurumsallaşmada ciddi bir yol kat ederse  tüm yöneticiler rahat bir nefes alacaktır aksi durumda –kriz anında -ise tüm kurumsallaştırmayı çağrıştıran birimler eskiye dönüşecek ve ilk  hezimeti satınalma ve Ik bölümleri alacaktır.

Diğer bir konu kurumsallaşmakta olan işletmelerin mevcut tedarikçilerinin elden geçirilmesi eş –dost- ahbap çavuş ilişkileriyle yürüyen tedarik  ağının güncellenmesi ve monopol durumunda olan tedarikçilerin mümkünse yedeklemesi.  Yazıldığı kadar kolay olmayan bir çalışma daha size çünkü mevcut tedarikçiler de işletme gibi eski alışkanlıklarında oldukça ısrarcı olacaklardır. Biz bu firmayı senin patronla nerden nereye getirdik.  Hiçbir zaman fiyat demedik para demedik…vb bir sürü söylem sizi bekliyor.  Bu yapıyı işinizden olmadan hassas bir şekilde kırmanız gerekmektedir.  Aksi halde hiçbir kısa ve uzun vadeli planlarınıza ve hedeflerinize ulaşmanız mümkün değil.  Yoksa basit anlamda bir  “Tedarikçi oyuncağı “olup çıkarsınız.  Nasıl baş edilir bu yapıyla?

Öncelikle her bir tedarikçiyi ayrı ayrı çalışıp benzerleriyle fiyat, kalite ve alım koşullarıyla karşılaştırarak patrona uygun bir pasta hazırlayın. Kısa ve özet ama işin özünü anlatan küçük bir rapor. Kesinlikle yumşak bir tavırla “biliyorum bu firmalar sizin için önemli ama bize çok pahalıya mal oluyorlar. Bakın yılda şu kadar kasamızda kalacak” cümlesi  bu tedarikçilerin yarısını ya eleyecek ya da çeki düzen verecektir. Başlangıç olarak bir iki tedarikçide bunu yakalasanız bile satınalma yöneticisi olarak varlığınızı hissedeceklerdir.

Sonuç olarak satınalma yöneticisi olarak çalışmakta olduğunuz işletmenin kurumsal ya da değil yapısından veya sizin kendi alt yapınızdan kaynaklanan uyuşmazlıklar olabilecektir.  Önemli olan sizin kendi yeterlilikleriniz konusunda kendinize dürüst olmanız ve eksiklerinizi tamamlamanızdır.   Her meslekte olduğu gibi satınalmada da gün geçmiyor ki yeni ihtiyaçlar, yeni kavramlar ve yeni bir takım açılımlar ortaya çıkmasın.  Günümüzün küçük köyü dünyada global ticaretin önemli bir parçası olmak zorunda olan  satınalma yöneticilerinin sürekli zinde kalmaktan başka da  seçenekleri bulunmamaktadır. Bunu çok yakından takip eden eğitim sektörü de bu alanda kurmaylar yetiştirmeye olanca çabasıyla destek vermektedir.  Bugün bir çok üniversite lisans ve lisans üstü olmak üzere bu alanda çalışmalarına hız vermiş durumdalar.  Demek ki enseyi karartmamak lazım yıldızımız yükseliyor .  Artık ben … yöneticisiyim ama yükselenim satınalma dönemi bitti.

sinan kara

Sinan KARA

Satınalma ve Lojistik Uzmanı

 

[/one_half_last]

[alert style=”white”] BU YAZI SATINALMA DERGİSİ MART 2013 SAYISINDA YAYINLANMIŞTIR.

[/alert]

DIŞ KAYNAK KULLANIMI, SAĞLIK SEKTÖRÜ HİZMET ALIMLARI

İlk çağlarda sosyal ve dini kurumlar tarafından kurulan hastaneler, sadece düşkünlere bakan yardım kuruluşları iken bilgi çağının değişen koşulları, hastanelerin toplumdaki konumlarını ve rollerini değiştirmiştir.  Küresel rekabet, değişen müşteri beklentileri, kalite, maliyet bilinci ve hızlı teknolojik gelişmenin etkisiyle hastaneler, tedavi merkezi ve koruyucu sağlık hizmetinin yanı sıra kar amacı güden girişimler olarak da faaliyet göstermeye başlamıştır.

 Industry_Healthcare3

 

[one_half]

Devlet memurları, emekliler ve sağlık güvencesi altında olmayan tüm halka hizmet veren Sağlık Bakanlığı’nın harcamaları genel bütçe ödemeleri, döner sermaye gelirleri ve fon gelirlerinden karşılanmaktadır. Sağlık Bakanlığı harcamalarının temel kaynağını genel bütçe gelirleri oluşturmaktadır.

Hizmet ihalesi terimi, bir kurumun diğer bir kurumla özellikle mal veya hizmet sunumu için anlaşma yapması durumudur. Son yıllarda hizmet ihalesi, gelişmekte olan ülkelerde, kamu hizmetlerinin yenilenmesinde ve etkili hale getirilmesinde anahtar bir rol oynamaktadır. Hizmet, özel sektör tarafından sunulmakta ancak kamu kaynaklarından finanse edilmektedir. Esasen basit bir satın alma yöntemi olmasına karşılık hizmet ihalesini diğer satın alma türlerinden ayıran önemli özellik, hizmeti satın alan kurumun aynı zamanda hizmetin verilmesi için gerekli kaynaklara da sahip olmasıdır. Burada, kurum kendi kaynakları ile hizmeti üretmek yerine başka bir kurumdan sağlamayı daha avantajlı görmektedir. Hizmetin ihale edildiği sektör her zaman özel sektör olmayabileceği gibi, kamu sektörü içinde başka bir kuruluş da ihaleyi alabilir

Hizmet ihalesi yapmanın nedeni; genellikle maliyet azaltmak, personel eksikliğini gidermek, yönetsel işlevleri etkin hale getirmek, değişen pazar şartlarına cevap verebilecek şekilde esneklik oluşturmaktır. Kamu kurumları kendilerinin üretemedikleri veya üretmek istemedikleri hizmetleri ya da malları sözleşme yoluyla sağlamaktadırlar. Genellikle bu sözleşmeler özel sektörle yapılmakta ise de vakıf, kooperatif şirketleri veya başka kamu kurumlarıyla da yapılabilmektedir. Kamu kurumları yasal olarak mal ve hizmetler için sözleşme yapma hakkına sahiptir ancak hükümetler hizmet alımı için sözleşme yöntemi kullanmayı daha çok istemektedirler. Hükümetin amacı,(hizmet sunan kurumlar emek yoğun kurumlar olduğu için) buralardaki işgücü sayısını azaltarak yönetsel işlevlerdeki etkinliği arttırmaktır.

Dış kaynaklardan yararlanma, işletmenin kendisine rekabet avantajı sağlayan en iyi yaptığı işe, temel yeteneklere odaklanmasına, kendi uzmanlık alanına girmeyen faaliyetleri ise bu konuda uzmanlaşmış organizasyon dışındaki işletmeler aracılığı ile sağlanmasına imkan veren bir yönetim stratejisidir.

İşletmelerin dış kaynak kullanımına gitmeleri sadece maliyet endişelerine bağlanmaktadır, ancak dış kaynak kullanımının nedenlerini sadece maliyet avantajları ile sınırlamak son derece kısır bir görüşü ifade edecektir. Dış kaynak kullanımının maliyet avantajlarından başka:

  • Temel yeteneğin gelişimi,
  • Esnekliğin arttırılması,
  • Risk azalımı,
  • Kaynak transferi ve kaynakların yeniden dağılımı,
  • Sabit sermaye masraflarının azaltılması,
  • Kalite artırımı,
  • Hız kazanımı,
  • Küçülme ve teknoloji gibi avantajlar sağlamaktadır.

[/one_half]

[one_half_last]

Dış kaynak kullanımı hizmeti veren kurumlar müşterilerinin herhangi birinin tek başına sahip olduğundan çok daha büyük bir ölçeğe sahiptirler. Bu nedenle hem satın alma maliyetleri hem de işletim maliyetleri daha düşüktür. Lojistik bilgi sistemlerinin kurulması, yüksek maliyetli yük taşıtları, geniş depo alanları, çok sayıda insan gücü gibi gerekli kaynakların sağlanmasında ilk maliyet çok yüksektir ve maliyet kapasitesi arttıkça göreceli olarak az artmaktadır.

Piyasalardaki ani dalgalanmalar ve talepteki değişmelerle başa çıkabilmek için şirketler farklı durumlarda maliyetlerinin nasıl değişeceğini önceden bilmek istemektedir. Dış kaynak kullanımı şirketi müşterilerinin alacakları hizmetin bütün parametrelerini önceden belirleyebilmektedirler. Bu hizmet düzeylerinin sağlanmaması durumunda uygulanacak yaptırımlar da belirlenebilmekte, böylece taahhütlerin gerçekleştirilmesi güvence altına alınmaktadır.

Dış kaynak kullanımı organizasyonun kendi bünyesinde üretmeyip bunun yapılmasında diğerlerinden girdi niteliğinde hizmet veya ürün sağlanmasıdır. Dış kaynak kullanımlarından hizmet alımları, devletin özelleştirme politikaları içinde yer alan ve yaygın biçimde kullanılan yöntemlerden sadece bir tanesidir.

4734 sayılı Kanuna göre ihaleler; alım türleri bazında mal alımı, hizmet alımı ve yapım işleri ihaleleri olarak sınıflandırılabilir. Ayrıca, Kanunda temel ihale usulleri olarak açık ihale usulü ve belli istekliler arasında ihale usulü belirtilmiş, bunun yanında bazı hallerde pazarlık usulü ile de ihale yapılabileceği öngörülmüştür. 4734 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kamu alımları bütçe türlerine göre sınıflandırılmada toplam ihalelerin sayısal olarak yüzde 60.55’i, tutar olarak ise yüzde 39.68’inde Genel Bütçeli kurumlar tarafından gerçekleştirilmiştir. Tutar bazında en fazla ihalenin genel bütçeli idareler tarafından yapıldığı, sırasıyla belediyeler ve KİT’lerin izlediği görülmektedir.

 

 

Öğr. Gör.Selçuk DURANLAR

Trakya Üniversitesi, Edirne Sosyal Bilimler MYO, Lojistik Programı

selcukduranlar@hotmail.com

 

[/one_half_last]

[alert style=”white”] BU YAZI SATINALMA DERGİSİ MART 2013 SAYISINDA YAYINLANMIŞTIR.

[/alert]

TİCARİ GAYRİMENKUL ALIMINDA NELERE DİKKAT EDİLİR?

1989 yılı sonrasında, dünyadaki keskin siyasi kutuplaşmanın; soğuk savaşın sona ermesi ile yaşanan siyasi yapıdaki köklü değişim ve bu değişimin yanı sıra teknolojik gelişimdeki süreklilik ile etkinlik kazanan iletişim kanalları,bilginin değerinin sürekli artması ile finansal sermayeye/üretime dayalı pazarların yerini, müşteri odaklı ve yoğun rekabete dayanan yeni anlayışın aldığına tanık olduk.

gökdelen

 

[one_half]

Yine 20. Yüzyılın son çeyreğinde hızla gelişen haberleşme kanalları ile haber kaynakları; yazılı basına kıyasla çok daha etkili olan televizyon ve özellikle internet, 21. Yüzyıl insanının hemen her şeyden süratle haberdar olmasına; çok hızlı bilgi edinmesine ve böylece, kendisine; çevresine ait yaşam şartları ile diğerlerini kıyaslamasına imkan sağlamıştır. Tüm bunlar yaşanırken, sermaye hareketinin hemen tüm dünyayı kapsar şekilde gelişmesi, küresel şirketler kavramının oluşması ve bu şirketlerin; markaların müşteri üzerindeki etkilerinin kendilerine özgü pazarlama reklam faaliyetleri ile artması, tabii ki hepimizi; tüm açık toplumları daha fazla tüketir ve daha fazlasını (nicel ve nitel açıdan) ister hale getirmiştir. Bir yanda müşterilerin sürekli artan farklı beklentileri, öte yanda yoğun rekabet ortamında ayakta kalma ve Pazar payını artırma hedefleri üreticileri, markaları zorlamış ve müşteriye yönelik daha fazla seçenek sunma, farklılık yaratma noktasına getirmiştir. Bu durum, müşterilerin beklentilerinin üreticiler tarafından sürekli irdelenmesine, yeniliklerin, yaratıcı fikirlerin ve uygulamaların müşteri tarafında talep yaratacak; satın alma kararına dönüşmesini sağlayacak düzeyde geliştirilmesine zemin hazırlamıştır.

Tabii ki tüm bu gelişmeler, günümüz gayrimenkul sektörüne de yansımıştır. Artan müşteri beklentilerine cevap verebilmek, yoğun rekabet ortamında avantaj sağlamak amacı ile inşaat şirketleri, farklı seçenekler üretmeye ve sunmaya başlamışlardır.

2000’li yıllar Türkiye ‘sinde gayrimenkul satın alımı, önceki dönemlere özgü barınma ihtiyacının yanı sıra, alımı yapmakta olan müşteri segmentine; müşteri özelliklerine bağlı olarak; yalnızca ikamet ihtiyacını karşılamak ve kiradan kurtulmak, kira geliri elde etmek, uzun vadeli yatırım yapmak, yaşam standardına uygun konut ve/veya işyeri satın alarak kendi standardına uygun kullanım kolaylığı elde etmek, konforlu yaşam ve prestijelde etmek gibi farklılıklar gösterirken, yine son dönemde ticari gayrimenkul piyasasındaki gelişmeler,bu alanın ayrıbir uzmanlık konusuna dönüşmesine zemin hazırlamıştır.

Özel sektörde, tamamı İstanbul ‘da geçen 25 senelik iş yaşamım boyunca farklı şirketlerde ve pozisyon gereği masanın her iki tarafında bulunmuş olmam beni, ticari gayrimenkul satın alımında nelere dikkat edilmesi gerektiğine yönelik bu yazıyı hazırlarken, uzmanlığım dışındaki alanlara da vurgu yapmaya sevk etmiştir.

Genel anlamda gayrimenkul satın alımındaki amaç; sebebi her ne olursa olsun; genel geçer kural olan; alıcının, ihtiyacını karşılamasıdır. Temel yaşam ihtiyaçlarımızdan olan barınma ve beslenme şartı bizi, ihtiyaç sahibi olarak konut ve/veya ticari gayrimenkul alımına yöneltmektedir.

Ticari gayrimenkul grubuna; büro/ofis, dükkan/mağaza, otel/motel, yurt/recidence, iş merkezi/plaza, fabrika, depo, lojistik merkezi, benzin istasyonu v.b. girmektedir. Süreç odaklıbir bakış açısı ile inşa, teknik donanım, mevzuata uygun ruhsat, izin ve belgeler sonrasında kazanacağı fonksiyon bakımından, sanayi imarlı ve benzeri arsalar da ticari gayrimenkuller ile bağlantılı değerlendirilebilir. Bunlardan günümüz insanını en çok ilgilendiren; en yoğun satın almaya veya kiralamaya konu olanlar, ticari kullanım ve/veya yatırım amaçlı olarak değerlendirilenler; şehir merkezlerindeki merkezi iş alanlarında bulunan dükkan/mağaza, büro/ofis ve yiyecek-içecek grubu restoranlardır.

Ticari gayrimenkul alımında amaç; ya faaliyete konu işe uygun bir gayrimenkul sahibi olarak, kira giderlerinden kurtulmak ve yerleşik bir düzen tutturmaktır. Ya da gelir elde etmek, yatırım yapmaktır.

Fabrika, benzin istasyonu, depo, lojistik merkezi, otel/motel, üretim çiftliği v.b. gayrimenkullerin her biri ayrı bir uzmanlık alanı olarak karşımıza çıkmaktadır. Her sektörün kendine özgü teknik alt yapısına/mühendislik şartlarına, yasal yükümlülüklerine; mevzuata göre, yanı sıra; satın alma kararı verilen/verilecek olan bölgenin özelliklerine, satın alımı gerçekleştirme potansiyeli olan gerçek veya tüzel kişinin kendi ihtiyaç ve beklentilerine göre, çok yönlü araştırma-inceleme yapılması; doğru karar verilebilmesi bakımından gerekmektedir. Yapılacak olan yatırımın büyüklüğü ile doğru orantılı olması muhtemel ticari gayrimenkul alım kararının (da); mali, hukuki, teknik, pazarlama ve operasyon; çok yönlü bir ekip çalışması ile gerçekleştirilmesi ve eldeki seçeneklere yönelik olarak, belediye imar müdürlükleri ile tapu sicil müdürlüklerinde gerekli araştırmaların yapılmasında bariz yarar vardır. Burada, uzmanlık gerektiren TG türlerinin yanı sıra, günlük yaşamımızın içinde hemen her köşede var olan dükkan, ofis ve restoran gibi yoğun türleri esas alarak genel bir bilgi paylaşımında bulunmakta yarar görüyorum.

Ticari Gayrimenkul (TG) Satın alımında Nelere Dikkat Edilir?

  • Yerinin doğru seçilmesi. Olabildiğince çabuk, süratle kiralanabilecek (talep görecek) yerlerde olması.
  • Dükkan, restoran gibi perakendeye; son tüketiciye yönelik ise; yaya yoğunluğunun olması ve ulaşım kolaylığına sahip olması.
  •  Restoran türü mekan ise; mutlaka kendisine ait bacasının bulunması.
  • Fırın, pastane ise; resmi projesinde bu işlere atıfta bulunulmuş; resmi kayıtta bu işlere uygun olması.
  • Gayrimenkulün satış fiyatı ile kira getirisi arasında doğru orantılı ilişkinin bulunması. Yüksek maliyete karşılık yüksek kira getirisinin olması ve bunun piyasa araştırması ile tespit edilebilmesi.

Ticari Gayrimenkul Fiyatını Etkileyen Temel Ögeler

  • Yeri ve konumu. Bölgesi, semti, sokağı v.b.
  • Bölgedeki TG arz-talep dengesi. Az arz (satışa sunulan az) varsa, fiyatı yüksek olacaktır.
  • Brüt alan, m2 başına birim fiyat.
  • Bina yaşı ve inşaat kalitesi.
  • Otopark, park/bahçe kullanım imkanı.
  • Ulaşım kolaylığı, görünürlüğü ve yaya yoğunluğu (dükkan/mağaza, restoran için)
  • Cephe genişliği (dükkan/mağaza için)
  • Teknik özellikleri (ısıtma-soğutma-havalandırma, su deposu, jeneratör)
  • Baca olup-olmaması.
  • Genel giderlere katılım payı.
  • Bölgedeki iş kollarına göre rekabet ve talep tahmini.

[/one_half]

[one_half_last]

Yukarıdaki kriterleri dikkate alarak belirleyeceğimiz seçenekleri, seçeneklerin satış fiyatlarını nasıl test edeceğiz?

  • Emsalleri esas/baz alarak değer tespiti yapabiliriz.
  • Kira getirisi üzerinden değer tespiti olabilir.
  • Maliyet hesabı üzerinden değer tespiti.

Bu üç yöntemden en pratik ve doğruluk düzeyi en yüksek olanlar; emsalleri esas alarak yapılan tespit ile kira getirisi üzerinden tespittir. Maliyet hesabı üzerinden tespit yöntemi çok daha teknik olup; arz-talep dengesindeki değişim doğrudan yansımadığı için, zaman-zaman yanıltıcı olabilmektedir. Bu nedenle ilk iki yöntem daha uygun olacaktır.

Emsaller Baz Alınarak Yapılacak Değer Tespitinde; tespitin maksimum oranda doğru olabilmesi için özellikle dikkat edilmesi gereken iki husus bulunmaktadır.

Emsal ya da emsaller, en yakın tarihlerde gerçekleşmiş (reel) satış işlemleri üzerinden dikkate alınmalıdır.

Emsallerin özellikleri, satın alınacak gayrimenkulün niteliklerine en yakın düzeyde olmalıdır. Özelliklerdeki sapmaların, değer tespitinde de sapmalara neden olacağı hesaba katılmalıdır.

Kira Getirisi Üzerinden Değer Tespitinde; geçmişte yaklaşık 15 yıl (180 ay) üzerinden hesaplanırken, günümüz koşullarında ticari gayrimenkulün kendini geri ödeme süresi; yer-yer 12 yıldan (144 aydan) hesaplanabilmektedir.

Bu yöntemde, ofis ve dükkanlarda brüt kira çarpanı (BKÇ) yöntemi ile değer tespiti yapma; kısmen de olsa rakamları test etme imkanımız bulunmaktadır. Buna göre örneklersek;

Aylık kira getirisinin 10,000-TL. olacağını varsaydığımız bir mağaza için;

Kendini 12 yılda amorti etmesini bekliyorsak, 10,000-TL. X 144 ay = 1,440,000-TL.

Kendini 15 yılda amorti etmesini bekliyorsak, 10,000-TL. X 180 ay = 1,800,000-TL. çıkmaktadır.

Bu hesaplamayı yaptıktan sonra asıl önemli olan; 12 yıl veya 15 yıl üzerinden kabulümüz olan satış fiyatına karşın, aylık kira geliri, piyasa koşullarına göre gerçekten 10,000-TL. olacak mıdır? Bu kira geliri beklentimizi, piyasada yapacağımız emsaller üzerinden kontrol etmemiz ve eğer kira beklentimizin altında rakamlarla karşılaşırsak, sunulan satış fiyatının,gayrimenkulün piyasa değerinin üzerinde olduğunu kabul etmemiz en doğrusu olacaktır.

En Güçlü Seçeneğe Yönelik Resmi Araştırma Gereği

Herhangi bir olumsuz sürpriz ile karşılaşmamak için, gayrimenkul ile ilgili resmi araştırma yapmamız gerekir. Bunun için; gayrimenkulün bulunduğu il ve ilçenin Tapu Sicil Müdürlüğü ‘nden ve Belediye İmar Müdürlüğü ‘nden gerekli bilgileri bizzat isteyip almalıyız. Dikkate almamız gereken kritik konu; mülkünü satışa çıkarmış olan dürüst ve ciddi bir gayrimenkul sahibinin, ciddi bir alıcı adayı ile karşılaştığında; herhangi bir çekincesi olmadan, tapu aslı ile birlikte potansiyel alıcının istediği bilgilere ulaşmasına yardımcı olacağı; resmi dairelerdeki araştırmalara refakat edeceğidir.

Resmi Dairelerde Gayrimenkul ile İlgili Araştırılıp Öğrenilmesi Gereken Konular

  • Tapu Sicil Müdürlüğü kayıtlarında ne nitelikte göründüğü öğrenilmelidir.
  • Özel nitelikli olan fırın ve pastane gibi gayrimenkullerin, resmi projelerinde de fırın ve pastane olarak görünmesi; kayıtlı olması gerekmektedir. Aksi takdirde, satın alan açısından zorlu bir süreç başlayabilir.
  • Tapu Sicil Müdürlüğü kayıtlarında, herhangi bir yasal sınırlama; ipotek, intifa hakkı, deprem raporlu yıkım kararı v.b. olup-olmadığı kontrol edilmelidir.
  • Tapudaki hisse miktarı ile potansiyel alıcıya düşen hisse miktarı kontrol edilmelidir.
  • Tapu belgesinde kayıtlı mülk no. ile tapu projesinde kayıtlı olan bağımsız bölüm numarasının örtüşüp örtüşmediği kontrol edilmeli, Tapu Sicil Müdürlüğü ‘nden bilgi alınmalıdır.
  • Gayrimenkulün kaçak yerlerinin olup-olmadığı, binanın onaylı mimari projesi, inşaat yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi (iskanı) kontrol edilmelidir.
  • “+Bodrum” olarak satışa sunulan mülkler için; fiili kullanımda bölüm olan bu alanların, resmi kayıtlarda bodrum mu yoksa binanın ortak alanlarından olan sığınak olarak mı göründüğü kontrol edilmelidir.
  • Belediye kayıtlarında emlak vergisi borcu olup-olmadığı kontrol edilmelidir.
  • Elektrik, su, doğalgaz, aidat borçları kontrol edilmeli ve sayaçlar kapattırıldıktan sonra işlem yapılmalıdır.

Her geçen gün artmakta olan girişimci sayısını da dikkate aldığımızda, önümüzdeki dönemde ticari gayrimenkul alanındaki gelişmelerin ve bu alandaki uzmanlaşmanın artacağı öngörülmektedir. Satış sürecinde olduğu gibi satın alma sürecinde de, alanında uzmanlaşmış kişilerden destek alınmasında yarar vardır.

Tarık Toraman Şubat.2013 BordoRKrvt

Tarık TORAMAN

Gayrimenkul Danışmanı

RE/MAX Sembol Ofis

 

[/one_half_last]

[alert style=”white”] BU YAZI SATINALMA DERGİSİ MART 2013 SAYISINDA YAYINLANMIŞTIR.

[/alert]