Genel Olarak

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18B maddesiyle, 1 Eylül 2023’ten itibaren kiracısına karşı dava açmak isteyen kiraya verenler ya da kiraya verene karşı dava açmayı düşünen kiracılar öncelikle arabulucuya başvurmak zorundalar.

Adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarına yapılan başvuru sonrasında dosyaya atanan arabulucu, tarafları bir araya gelip anlaşmaya davet edecek.

Bu aşamada birkaç olasılık var:

Birincisi, tarafların biri ya da her ikisi toplantıya gelmezse bu durum arabulucu tarafından tutanağa geçirilir ve taraflar anlaşamadığı için artık anlaşma sağlanamayan bu hususlarda dava açılabilir.

İkinci ihtimal, her iki taraf da toplantıya gelir ancak bir tarafın ya da her iki tarafın olumsuz tutumu sebebiyle anlaşma sağlanamazsa bu durumda da anlaşma sağlanmadığı tutanağa yazılır ve artık bu hususlarda dava açılabilir.

Son ihtimal ise, Kanun çıkarılırken asıl amaçlanan sonuçtur. Taraflar görüşmeye gelir. İlk toplantıda ya da sonraki toplantılarda taraflar arasında bir anlaşma sağlanır ve artık anlaşma sağlanan bu hususlarda dava açılma imkânı ortadan kalkar.

Zorunlu arabuluculuk düzenlemesinin kira davalarındaki yığılmaya ve kiracı-kiraya veren çatışmasına bir ilaç olup olmayacağı bugünlerde en çok merak edilen konulardan biri.

Bana göre arabuluculuk, dava yığılmasının belki küçük bir kısmını azaltabilir ama daha fazlasını beklemek hayal olur. Çünkü bu ekonomik gidişat düzeltilmedikçe, özellikle enflasyon düşmedikçe, emtia fiyatlarıyla birlikte kiralar da hızla yükselmeye devam edecek. Kanundaki kira artış sınırlaması sebebiyle de kiracılar, ev sahiplerinin yüksek kira talepleriyle karşılaşmaya devam edecekler.

Kira bedellerine ilişkin sınırlamalar bütün modern hukuk sistemlerinde var. Hatta Avrupa’da birçok ülkede bizdekinden daha ileri sınırlamalar da var. Ancak fiyat istikrarının sağlandığı, enflasyonun tek haneli rakamlarda seyrettiği ekonomilerde kira bedellerinin sınırlanması büyük bir problem yaratmaz.

Sonuç olarak, enflasyon kalıcı olarak düşmedikçe bu çatışma sürer. Tek başına hukukun, mahkemelerin bu problemi çözmesi mümkün değil. Arabuluculuk da belki ağrıyı bir miktar azaltmaya yardımcı olur ama hastalığı tedavi edemeyeceği kesin.

Uygulama Alanı

Kira ilişkilerinde zorunlu arabuluculuk, tüm kira ilişkilerini kapsayacak şekilde düzenlendi. Bunun sonucu olarak, konut ve çatılı iş yerleri dışında; açık otopark, çay bahçesi gibi çatısız iş yeri kiraları; otomobil, makine, gelinlik gibi taşınır kiraları; AVM, otel, restoran gibi iş yerlerinde sıkça rastladığımız ürün (hasılat) kiraları da zorunlu arabuluculuğa tabi hâle getirildi.

Kanun’a göre, “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava şartı (zorunlu) arabuluculuğa tabi.

Böylece, örneğin, kira bedelinin tahsili ve tahliye talepli olarak başlatılan icra takibinde kiracının sözleşme ilişkisini reddetmesi ve kiraya verenin elinde noter onaylı bir sözleşmenin bulunmaması hâlinde kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açmak zorundadır. Bu durumda, uyuşmazlık zorunlu arabuluculuğa tabi olacağından önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekir. Ancak, kiracı sözleşmeye itiraz etmezse kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açacak olup bu ihtimalde uyuşmazlık, zorunlu arabuluculuğa tabi olmayacaktır.

Uygulama alanının tespiti bakımından önemli olan, uyuşmazlığın bir kira sözleşmesi ilişkisinden doğmuş olmasıdır. Böylece, “ecrimisil” olarak anılan haksız kullanımdan kaynaklı talepler, herhangi bir kira sözleşmesi ilişkisine dayanmadıkları için zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında kalacaklardır.

Buna karşılık kira sözleşmesinden kaynaklı; kira tespit, tahliye, sözleşmenin feshi, kiralananın gösterilmesine izin verme, kira uyarlama, depozito uyuşmazlıkları, tazminat talepleri gibi sıkça karşılaştığımız kira davalarının tamamı zorunlu arabuluculuğa tabi olacaktır.

Yüzde 25 Artış Sınırlamasını Aşmanın Yolu Arabuluculuk mu?

Kira hukukunda Kanun, kiraya veren karşısında kiracıyı koruma amacıyla sözleşme serbestîsine önemli kısıtlamalar getirmiştir. Özellikle, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin kiraya veren tarafından feshi imkânını önemli ölçüde engellemiştir. Ayrıca, her ne kadar başlangıçtaki kira bedeli anlaşmasına müdahale edilmemişse de sonrasında yapılacak kira artış anlaşmalarına da önemli sınırlamalar konulmuştur.

İşte tarafların arabuluculuk sürecinde yaptıkları anlaşmanın, kiracıyı koruma amacına hizmet eden bu tür emredici kanun kurallarına aykırı olması hâlinde, bu anlaşma belgesinin akıbeti ne olacak sorusu oldukça önemli.

Sözleşme hukukunun genel ilkeleri ve Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmeleri özelinde ortaya koyduğu açık ve somut kuralların gereği olarak şunu kabul etmek gerekir ki; Kanun’un kiracıyı özel olarak koruma altına almak için koyduğu emredici kurallara aykırı anlaşmalar geçersizdir ve bu anlaşmanın arabulucu nezdinde yapılmış olması ve hatta icra edilebilirlik şerhi verilmiş olması dahi bu sonucu değiştirmez. Arabuluculuk, Kanun’a aykırılığın kılıfı olarak kullanılamaz. Aksi hâlde, bu uygulamadan en büyük zararı yine arabuluculuk kurumu görür.

Özellikle bugünlerde dile getirilen, konut kiralarındaki artışı yüzde 25’le sınırlandıran TBK Geçici Madde 2 hükmünün arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşmasıyla aşılabileceği yönündeki görüşler, hukuka ve hatta kanuna aykırı yorumlardır.

Kamu düzenine ilişkin emredici bir kural olduğu açık olan TBK Geçici Madde 2’ye yakından bakalım:

“Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Hükme dikkatli bakıldığında, dördüncü cümlede açıkça “Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.” ibaresinin yer aldığı görülür. Esasen bu ibare hükümde yer almasaydı da aynı sonuca varmak, sözleşme hukukunun temel ilkelerinin gereğidir. Fakat kanun koyucu tereddütleri ortadan kaldırmak için açıkça bu cümleyi de kanun maddesine yerleştirme ihtiyacı duymuştur. Böylece, hükmün açık lafzının da dediği gibi, yüzde 25 sınırlamasına aykırı anlaşmalar geçersizdir. Buradaki geçersizliği kesin hükümsüzlük olarak anlamak gerekir.

Kesin hükümsüz anlaşmalar; herhangi bir işleme ya da karara gerek olmaksızın kendiliğinden ve baştan itibaren geçersizdir. Kesin hükümsüz bir anlaşmaya dayanarak talepte bulunulamaz ve kesin hükümsüz bir anlaşmaya dayanılarak ifa edilen borçlar karşı taraf için sebepsiz zenginleşme teşkil eder. Sebepsiz zenginleşme hâlinde, zenginleşme tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımı süresi içinde zenginleşmenin iadesi talep edilebilir.

Burada, somut olayın koşullarına göre, yüzde 25 artış kuralına aykırı olan sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebilir. Ancak, içinde bulunduğumuz ekonomik kriz ortamında bir kiracının konutunu ya da iş yerini kaybetmemek için yüzde 25’in üzerinde bir artış anlaşmasına rıza göstermesi ancak sonradan ilk fırsatta sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürüp yaptığı fazla ödemenin iadesini talep etmesi, istisnai bazı durumlar haricinde, hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilmeye müsait değildir.

Arabuluculuk sürecinde tarafların arabulucu nezdinde yapacakları anlaşmalar da sonuç olarak Borçlar Hukuku ilkelerine tabi bir sözleşmeden başka bir şey değildir. Bu sebeple geçersizlik yaptırımı, arabuluculuk sürecinde tarafların yüzde 25 artış kuralına ya da kiracıyı koruma amacına hizmet eden diğer emredici kurallara aykırı başka bir anlaşma yapmaları hâlinde de uygulanacaktır.

Kira Tespit Davaları Bakımından Hemen Şu Notu Düşmekte Fayda Var:

TBK 344/3 uyarınca açılacak kira tespit davalarında, kira başlangıcından itibaren beş yıllık sürenin geçmiş olması gerekir. Beş yıllık süre geçtikten sonra açılacak kira tespit davasında hâkim, yeni dönem kira bedelini tespit ederken, Kanun’daki TÜFE ya da yüzde 25 sınırlamasıyla bağlı değildir. Bu sebeple, beş yıllık süre geçtikten sonra tarafların TBK 344/3 anlamında yeni dönem kira bedelini belirlemek üzere arabulucu nezdinde yapacakları anlaşmalarda artış oranı, yukarıda yaptığımız açıklamalardan farklı olarak, yüzde 25’i hatta TÜFE oranını geçse dahi geçerli ve tarafları bağlayıcı olacaktır.

Taraflar TBK 344/3 uyarınca yeni dönem kira bedelini kendi aralarında anlaşarak serbestçe belirleyebileceklerine göre, arabuluculuk sürecinde bu anlaşmanın yapılması pekâlâ mümkün olacaktır. Bu anlaşmadan sonra yeniden TBK 344/3 anlamında kira tespit davası açılabilmesi için beş yıllık yeni bir sürenin geçmesi gerekecektir.

Prof. Dr. Umut YENİOCAK